案例：2010年4月7日，龔某與趙某簽訂《北京市房屋買賣合同意向書》。合同約定，龔某將其在北京市海淀區(qū)上地某社區(qū)擁有的一套房屋出售給趙某，轉(zhuǎn)讓總價135萬元。雙方應(yīng)于2010年4月15日簽訂正式的北京市存量房買賣合同意向書之日，趙某向龔某支付了5萬元定金。因一方原因不能簽訂正式合同的，由違約方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2010年4月15日，龔某因想將房屋出售給他人，拒絕與趙某簽訂正式合同。隨后，趙某按合同約定將龔某起訴至北京市海淀區(qū)人民法院上地法院，并要求龔某按定金雙倍返還定金。他的要求沒有得到法院的支持。

律師點評：

本案中，趙某的主張之所以沒有得到法院的支持，是因為趙某和龔某設(shè)定的“定金”并非擔(dān)保法意義上的“定金”。定金和定金雖然有一個詞的區(qū)別，但兩者的法律效力卻大相徑庭。明確約定為“定金”的，可以適用定金罰則，保障主債權(quán)。當(dāng)支付定金的一方違約時，定金將無法收回。收到定金的一方違約時，定金應(yīng)雙倍返還。如果明確約定“定金”不適用，而定金本身也不是法律意義上的術(shù)語。一旦一方違約，支付定金的一方有權(quán)追償，收取定金的一方不需要雙倍返還，不能起到對債務(wù)的擔(dān)保作用。為使當(dāng)事人在簽訂定金合同時準(zhǔn)確、合理地設(shè)定和適用定金罰則，真正發(fā)揮定金擔(dān)保的作用，筆者總結(jié)了設(shè)定和適用定金時應(yīng)注意的事項如下：1。注意存款和存款的區(qū)別。當(dāng)事人以支付或者收取一定的價款作為債務(wù)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)明確約定為“定金”，而不是“定金”。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》的規(guī)定，“當(dāng)事人支付保留金、擔(dān)保金、保證金、合同金、定金或者定金，但對定金的性質(zhì)沒有約定，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，因此，當(dāng)事人在訂立定金合同時，必須用“定金”代替“定金”，否則，就無法對債務(wù)進行擔(dān)保。需要注意的是，定金是一個實際的合同。定金合同自定金實際交付之日起生效。當(dāng)事人只訂立定金合同，未交付定金的，定金合同不生效，不擔(dān)保債務(wù)。雙方實際支付的定金數(shù)額超過或者少于定金合同約定數(shù)額的，視為定金合同的變更。但對方提出異議，拒絕接受定金的，不視為定金合同的變更。三。我們應(yīng)該注意限制存款額。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，定金數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的物的20%，超出部分無效。因此，當(dāng)事人設(shè)定保證金數(shù)額時，并不是說數(shù)額越高，就越有保障。而應(yīng)當(dāng)依法設(shè)定不高于主合同標(biāo)的金額20%的定金。應(yīng)注意存款申請的局限性。保證金罰則作為一種比較嚴(yán)厲的處罰措施，在任何情況下都不能在任何時候適用。它必須滿足一定的條件?！稉?dān)保法司法解釋》第一百二十條規(guī)定，因一方當(dāng)事人遲延履行或者其他違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)的，可以適用定金處罰。法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。一方不完全履行合同的，按未履行部分在合同中的比例計算違約金。因此，除了訂金、合同完成定金和合同終止定金外，違約定金一般要求只有在合同目的無法實現(xiàn)時才適用。因輕微違約致使合同目的不能實現(xiàn)的，不能適用定金處罰，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定，約定可以適用定金處罰的，應(yīng)當(dāng)符合法律或者當(dāng)事人的約定。你知道嗎