近年來，由于多數企業經營不善，償債率大幅下降，國民銀行在經營中的風險也在不斷加大。為減少損失，我行在發放貸款過程中，參照《中華人民共和國擔保法》的有關規定，要求借款人（或第三人）提供抵押擔保，作為借款的前提條件。因此，司法實踐中按揭糾紛案件逐年增多，按揭合同的種類也不斷涌現。以下是我個人對貸款合同中抵押擔保的看法。1、 所謂共同抵押，又稱合計抵押和合計抵押，是指抵押人對若干財產設定若干抵押權，以保證同一債權的抵押。共同抵押在現代各國民法中有著廣泛的應用。如《德國民法典》第1132條、《瑞士民法典》第798條、第816條和第833條、《日本民法典》第392條和第393條、《中國臺灣民法典》第875條都有共同抵押的規定。我國《擔保法》第三十三條規定，抵押是指債務人或者第三人不轉移對該財產的占有，以該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務的，債權人有權依法將財產折價或者以拍賣、變賣財產的價款優先受償。在抵押貸款合同中，借款人或者第三人是抵押人，銀行或者其他金融機構是抵押權人，作為擔保的財產是抵押物。《擔保法》第34條規定，幾種財產可以抵押。從這一規定可以看出，法律允許借款人將自己擁有或控制的一處或數處房產抵押，因為貸款需要抵押給貸款人。共同抵押一般是指以多處房產為抵押物共同擔保同一筆貸款，即為同一筆貸款在多處房產上設定抵押。其主要特點是作為抵押物的若干財產是獨立的。在司法實踐中，借款人（或第三人）以若干財產（包括動產、不動產和權利）為同一筆貸款提供擔保時，當事人可以在合同中約定每一財產的擔保金額或若干財產擔保的總額。合同約定了單項擔保金額的，借款人不能償還時，貸款人可以對單項擔保財產行使抵押權；合同約定了多項擔保金額的總和，借款人不能履行償還義務的，貸款人可以行使抵押權共同抵押財產的抵押權。為了保護貸款人的利益，方便結案后的執行，借款人使用多處房產共同抵押時，一般不宜在同一借款合同中約定單一房產的擔保金額。即使有這樣的約定，也可以在執行過程中協商變更，以達到執行的經濟性和效率。《擔保法》第三十五條對重復抵押作了明確規定。第一，重復抵押是指將同一財產或者同一財產的價值分別抵押給兩個以上債權人的行為；第二，重復抵押所擔保的債權累計不得超過抵押財產的價值。在司法實踐中，有時同一抵押物多次抵押給同一債權人；有時同一抵押物分別抵押給不同的債權人。筆者認為，貸款人在辦理重復抵押手續時，必須事先委托當地評估部門對抵押物進行評估。只有這樣，才能防止借款人（債務人）濫用重復抵押權，損害貸款人（債權人）的利益。同時，也有利于結案時的執行，維護法律的嚴肅性和公平性。2、 在借款合同中，債務人或者第三人作為抵押人時，債務人不履行債務的，債權人有權依照有關法律的規定，以拍賣、變賣抵押物的價款折價或者優先受償。從這一規定可以看出，法律允許債權人依法處分抵押物沖抵貸款。其主要特點是債務人不履行債務時，債權人可以依法處分債務人或者第三人提供的擔保物。在借款合同中，債權人向人民法院申請民事權利保護的訴訟時效為兩年。在司法實踐中，我們經常會遇到這樣一個問題，即當第三人的貸款期限提供抵押擔保時，當貸款期限已滿兩年以上，有的案件甚至已滿十年、八年，債權人沒有向提供抵押的第三人收取，而只向債務人收取。人民法院依法對債務人或者第三人負有連帶責任。筆者認為，借款合同中第三人提供抵押擔保的問題，也是債權人與第三人之間的一種債權債務關系。由于是債權債務關系，當事人雙方必須遵守《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條的有關規定，訴訟時效期間為二年，即借款期限屆滿后二年以上（不含時效期間），包括兩年）。債權人不向第三人追償的，人民法院不保護債權人向第三人追償的權利。也就是說，如果債權人在貸款到期后兩年多沒有向第三方收款，第三方提供的抵押擔保就不能無限期地繼續生效。你知道嗎