當(dāng)事人一方不同意按共有財(cái)產(chǎn)份額分割財(cái)產(chǎn)的，如何處理？

I.一方不同意按共有財(cái)產(chǎn)份額分割財(cái)產(chǎn)的，如何處理？處置共有財(cái)產(chǎn)的房屋，必須征得全體共有人的同意。如果一方想出售擁有共同財(cái)產(chǎn)的房屋，但另一方不同意，則不能出售。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定，處分共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)、大修共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人或者占股份三分之二以上的全體共有人同意，除非共同所有人之間另有約定。在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的全部或者部分，屬于擅自處分。處分人不能證明其他共有人同意處分的，不得請(qǐng)求其他共有人接受處分。其他共有人的同意包括明示和默示。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十五條規(guī)定：“非業(yè)主出賣(mài)他人房屋的，取消其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。部分共有人未經(jīng)其他共有人同意將共有房屋出售的，應(yīng)當(dāng)宣告買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。買(mǎi)受人不知道買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否有效的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況處理。其他共有人當(dāng)時(shí)知道但不反對(duì)，后來(lái)又提出異議的，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)業(yè)務(wù)關(guān)系的有效性。”“其他共有人明知而不反對(duì)”的情形是默示同意。對(duì)于擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為，該行為只有在其他共有人承認(rèn)該處分后才具有法律效力。這是確定共同處分效力的一般規(guī)則。

那么，如果其他共有人不承認(rèn)，擅自處分共有權(quán)是否無(wú)效？根據(jù)不同的價(jià)值選擇，可以產(chǎn)生不同的法律后果：即都是無(wú)效的、有效的或者根據(jù)不同的情況做出不同的認(rèn)定。如果認(rèn)定該行為無(wú)效，有利于保護(hù)共有人的權(quán)利，但可能與財(cái)產(chǎn)公示原則相沖突；如果確認(rèn)有效，雖然維護(hù)了交易安全，但不利于對(duì)共有人的財(cái)產(chǎn)保護(hù)。因此，只有依據(jù)善意取得制度，才能區(qū)分不同的情形，做出現(xiàn)實(shí)的選擇，做出不同的處理。在這里，違背一般規(guī)則的是善意第三人制度。第二，如何處理普通住宅的屬性分析。普通住宅的產(chǎn)權(quán)分析應(yīng)該提供哪些文件。具體提交的文件如下：

（1）房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)；

（2）房屋所有權(quán)證；

（3）離婚判決書(shū)或離婚調(diào)解書(shū)。如果雙方未能通過(guò)法院離婚，2003年10月1日以后同意離婚的雙方將到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)離婚協(xié)議，并提供離婚證原件和復(fù)印件，雙方不能同時(shí)辦理的離婚協(xié)議，應(yīng)當(dāng)提交公證書(shū)。（四）本人身份證復(fù)印件（核對(duì)原件）；離婚協(xié)議需提供本人身份證復(fù)印件（核對(duì)原件）；（五）購(gòu)房合同原件（核對(duì)原件）；（六）房屋所有權(quán)證及登記表復(fù)印件。如果證件上沒(méi)有地圖，就不能提供，登記表上也不會(huì)復(fù)制原產(chǎn)權(quán)人的姓名；

（7）私房還需要提供測(cè)繪部門(mén)提供的測(cè)繪圖和測(cè)繪表兩份。其中一份在驗(yàn)收窗口提交，另一份在領(lǐng)取新房產(chǎn)時(shí)在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權(quán)證上。

（8）分割（財(cái)產(chǎn)分析）協(xié)議書(shū)（原件，共有房屋分割為單獨(dú)所有權(quán)）；或書(shū)面申請(qǐng)書(shū)（原件，登記為一地的房屋分割為兩地以上）。

注：

（1）當(dāng)事人不能親自辦理的，可以出具委托書(shū)或者公證書(shū)，受托人可以出具身份證原件和復(fù)印件；

（2）法院判決的，需要提交法院判決書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)；

（3）對(duì)房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)進(jìn)行分析的，還需提交《已購(gòu)公有住房上市交易申請(qǐng)審批表》（到受理窗口領(lǐng)取）和《房改銷(xiāo)售價(jià)格復(fù)核函》。（1） 到公證處辦理財(cái)產(chǎn)分析公證。但離婚判決書(shū)或離婚協(xié)議書(shū)（民政局備案）約定房屋權(quán)屬的，不再辦理房產(chǎn)分析公證；

（2）辦理按揭銀行規(guī)定的事項(xiàng)；

（3）向房管局申請(qǐng)免征契稅（約10個(gè)工作日，各區(qū)略有不同）；

（4）到房管局辦理離婚財(cái)產(chǎn)登記手續(xù)（時(shí)間不同），并交納50元登記費(fèi)；

（5）領(lǐng)取新的房產(chǎn)證等權(quán)證。

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