2012年1月19日，張某與海旺房地產公司簽訂商品房買賣合同，約定將該公司開發的小區5號樓16號商品房以115萬元的價格出售給張某。海旺公司將于2012年10月31日前交房。逾期的，每天按房價的0.02%支付違約金。商品房達到交付標準后，海王公司應書面通知買受人辦理交付手續。

合同簽訂后，張某按約定支付了全部貨款。2012年12月20日，5號樓竣工驗收合格，取得交付使用批準文件。2013年7月31日，海旺公司電話通知張先生。但張某看房后認為該商品房不符合裝修和設備標準，拒絕接受。雙方就商品房交付發生糾紛。張某上訴至法院，要求海旺公司交付房屋并承擔罰款。案件看似簡單，但至少有以下幾個方面值得思考：一是商品房交付的法律標準；二是商品房裝修和設備標準對商品房交付條件的影響；三是，第四，商品房逾期交付的責任。《商品房銷售管理辦法》第七條規定，商品房現場銷售應當具備下列條件：（四）已通過竣工驗收；第八條規定，房地產開發企業應當提交房地產項目說明書及有關資料符合商品房現貨銷售條件的證明文件在商品房現貨銷售前報房地產開發主管部門備案。從上述規定可以看出，商品房通過竣工驗收交付使用的批準文件是商品房交付使用的前提。其中，竣工驗收是商品房交付的實質要件，審批文件是商品房交付的形式要件。

在實踐中，只要商品房通過驗收，取得商品房交付使用的批準文件，就符合商品房交付使用的法定標準。即使買賣雙方約定商品房交付標準，約定的標準也不得低于商品房交付的法定標準。本案中，涉案5號樓單位工程已通過竣工驗收，取得交付使用批準文件，完全符合商品房交付使用的法定條件。因此，海王公司向張某交付商品房的條件已經成熟。二是商品房裝修、設備標準對商品房交付條件的影響《江蘇省高級法院關于審理房地產案件若干問題的意見》規定，房屋買賣合同的出賣人應當將符合合同約定的房屋交付買受人，而且房子不符合合同條件，這就使得履行合同沒有必要。因此，買方提出終止合同，這是可以允許的。但如果購房人在發生糾紛后，以房屋不符合合同約定的條件為由提出解除買賣合同，則不予支持。同樣，《北京市高院關于審理房屋買賣合同糾紛若干疑難問題的會議紀要》也規定：出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同和法定強制交付條件、質量標準，而買受人以房屋質量存在表面缺陷為由拒絕接受該房屋，并要求出賣人承擔逾期交房一般不予支持的違約責任，但買受人確實有證據證明房屋在交付時存在功能性質量缺陷，嚴重影響正常生活使用的除外。

一般來說，商品房交付的法定標準是一個普遍的強制性標準，而商品房的裝修和設備標準一般由雙方事先協商確定，具有特殊性、隨意性和約定性。因此，商品房的裝修和設備標準對商品房交付的法定條件沒有實質性影響，只要商品房的相關裝修和設備標準不影響商品房的功能質量。《合同法》第六十條規定，當事人應當按照約定充分履行義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助和保密義務。在實踐中，出賣人必須履行一定的合同前義務，告知買受人取得商品房。本案中，雖然雙方約定海王公司應當書面通知張某領取該商品房，但與張某同時購買該商品房的購房人出庭作證，證明其從海王公司收到的信息是通過電話通知的。由此可以推斷，該公司也通過電話通知張某拿到房子。因此，雖然海王公司沒有按照雙方約定書面通知張某收房，但海王公司實際履行了通知張某收房的合同前義務。4逾期交付商品房的責任合同當事人未按照雙方約定的合同內容履行義務的，應當繼續履行義務，并承擔相應的違約責任。根據《江蘇省高院關于審理房地產案件若干問題的意見》，房屋交付時，房屋附屬設施不符合合同約定條件或者損壞的，應當支持買受人要求更換或者修理。北京市高院《關于審理房屋買賣合同糾紛若干疑難問題的會議紀要》也規定，買受人驗收房屋不影響出賣人對房屋質量缺陷的保修責任。

本案中，海王公司并未實際交付房屋，故應繼續履行商品房交付的主合同義務和逾期交付商品房的違約責任。但同時需要注意的是，在本案中，海旺公司曾多次致電張某要求交房。張某還承認，他去拿房子時，發現房子沒有粉刷，還有雜物堆放。事實是，涉案5號樓已通過驗收，并于2012年12月底取得交房批文。收到房子后，張先生可以要求海旺公司履行維修和清理雜物的義務。因此，張某對商品房未能實際交付負有一定責任。具體而言，應當減輕海王公司商品房逾期交付的違約責任。以上是小編為您整理的相關知識。相信通過以上的知識你已經有了一個大致的了解。如果你的情況更復雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎