一、未交付的期房如何轉(zhuǎn)賣?

未交付的期房進行轉(zhuǎn)賣的時候，必須要取得相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)證書，然后再將房屋和他人之間簽訂一個房屋買賣的合同，最后就是要到房管部門來進行一個過戶登記的辦理，因為不動產(chǎn)它具有一定特殊性，必須要完成相關(guān)的過戶。由于不動產(chǎn)買賣的特殊性，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：(六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”，但該條限定的是已竣工交付使用的不動產(chǎn)，并未涉及”樓花”。

《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院另行規(guī)定”。但是國務(wù)院至今沒有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規(guī)定。最新的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(《以下簡稱辦法》)對此作出明確規(guī)定，填補了這一法律空白。

該《辦法》第四十四條，預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：

(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;

(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關(guān)申請變更預(yù)售登記。

從法理上分析，預(yù)購房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購合同的轉(zhuǎn)讓，《辦法》明確了與購房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時對轉(zhuǎn)讓程序進行了規(guī)定。

二、相關(guān)內(nèi)容鏈接：

(一)8種情況下買賣雙方可協(xié)商退房

1、因備案合同約定的原因?qū)е陆灰纂p方解除合同的;

2、因買受人出國留學(xué)或定居的(需提交國外入學(xué)通知書或定居許可證明);

3、因買受人工作調(diào)動到外地的(需提交外地單位工作證明);

4、因買受人購房貸款未獲批準的(需提交金融機構(gòu)未批準購房貸款的證明材料);

5、因買受人本人或其直系親屬患重大疾病或發(fā)生重大意外急需醫(yī)療資金的(需提交救治醫(yī)院的診斷證明);

6、在同一項目換購商品房的(需提交換購商品房買賣合同);

7、因買受人已故繼承人申請退房的(需提交繼承權(quán)公證);

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

(二)4種前提下期房可轉(zhuǎn)讓

1、直系親屬、配偶之間變更買受人;

2、夫妻因解除婚姻關(guān)系，買受人需變更為另一方;

3、多個買受人共同購買商品房，其中部分買受人解除商品房買賣關(guān)系;

4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

在當(dāng)代社會，我們國家的相關(guān)的物品，它實際上可以分為兩個大的種類，也就是不動產(chǎn)和動產(chǎn)，而房屋是最典型的不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)進行相關(guān)的轉(zhuǎn)賣的時候，所有權(quán)要想發(fā)生完全的轉(zhuǎn)移，必須要完成過戶的這樣的一種方式。

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