房屋登記行政訴訟時效的適用是房屋登記行政訴訟案件中的重要問題之一，它往往決定著案件是否因超出訴訟時效而被受理或駁回。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于實施〈中華人民共和國〉若干問題的解釋》第四十二條規(guī)定，人民法院自受理之日起，對涉及房地產(chǎn)20年以上或者其他具體行政行為5年以上的，不予受理打官司。房屋登記發(fā)證是否屬于其他具體行政行為將決定房屋登記發(fā)證是否屬于其他具體行政行為我記得最久。因此，有必要進行深入的研究。行政訴訟時效是指公民、法人和其他組織認為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益時，向人民法院提起訴訟的有效期。一旦結(jié)束，法院將不再受理或駁回，當事人也將不再受理行政行為行政訴訟，即超過期限不能啟動訴訟。

與房地產(chǎn)有關(guān)的“具體行政行為”與“其他具體行政行為”有區(qū)別：前者是行政機關(guān)依法賦予權(quán)力，通過法定程序確認客觀事實的行政行為，屬于行政行為合理管理產(chǎn)生的行政行為；合理管理是指行政機關(guān)以外的組織行使特定法律授權(quán)的一定行政職能而產(chǎn)生的非管理性行政行為。兩者在管理主體、性質(zhì)、法律效力等方面存在差異。

由于涉及房地產(chǎn)的具體行政行為包括“具體行政行為”和“其他具體行政行為”，訴訟時效不同，房屋登記發(fā)證屬于哪種行政行為？筆者認為，房屋登記發(fā)證應(yīng)當屬于其他具體行政行為，這是由其法律特征所決定的。

首先，從管理主體的角度看，房屋登記機關(guān)是一個特定的登記發(fā)證單位，屬于法律法規(guī)授權(quán)的其他組織，是指依照特定法律法規(guī)履行行政職能的民間組織，屬于行政機關(guān)的代理。在這一點上，《物權(quán)法》第九條至第十三條、《房屋登記辦法》第四條對授權(quán)法律法規(guī)有明確規(guī)定。眾所周知，房屋登記發(fā)證可以分為登記機關(guān)和登記機關(guān)。登記機關(guān)負責登記發(fā)證管理工作。登記機關(guān)受登記主管機關(guān)委托，依法授權(quán)，對登記發(fā)證的具體行為負責。屬于非國家行政機關(guān)的組織。就無錫而言，市產(chǎn)權(quán)監(jiān)督所屬于“公益性”行政事業(yè)單位，不應(yīng)具備國家行政機關(guān)的組織要素，而只能是特定法律法規(guī)授權(quán)的非國家行政機關(guān)組織，即，其他行政組織。其次，從組織結(jié)構(gòu)上看，登記組織符合其他行政組織的條件，主要是因為它是依法履行登記發(fā)證行政職能時的具體行政行為主體，能夠承擔法律責任外部責任。行政訴訟的對象雖然是登記機關(guān)，但真正應(yīng)訴并承擔法律責任的卻是登記機關(guān)。第三，從登記的新理念看，房屋登記必須是其他行政行為。隨著《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的實施，房屋登記成為房屋登記的核心，這已不足以滿足“房地產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)唯一合法憑證”的舊觀念；實行房屋登記“登記”根據(jù)申請？-然后，由申請人開始登記，不再是登記機關(guān)的管理手段；登記機關(guān)的職能由“頒發(fā)房產(chǎn)證”變?yōu)椤耙婪ǖ怯浄课輽?quán)屬和其他應(yīng)當?shù)怯浽诜课莸怯洸旧系氖马棥保缘怯洖槲餀?quán)公示手段，嚴格限制登記機關(guān)依職權(quán)登記的情形；登記機關(guān)實行“形式審查為主，必要的實質(zhì)審查為輔”的原則。實質(zhì)審查不再是“行政確認”，而是“行政確認”。從這些變化來看，房屋登記行政行為的性質(zhì)也發(fā)生了相應(yīng)的變化。也就是說，登記完全由當事人的意志產(chǎn)生，不再具有“具體行政行為”的“行政管理”要素，只能是“其他具體行政行為”。同時，房地產(chǎn)許可證的法律地位不能與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等行政許可證件相提并論。它屬于登記形式的產(chǎn)物，即其他行政行為的結(jié)果。第二，房屋登記行政行為的時效應(yīng)短不宜長。就無錫而言，目前無錫市共有1萬套1989年以前發(fā)放的無公寓房舊私房房產(chǎn)證。據(jù)測算，西山區(qū)、惠山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)共有未拆遷的農(nóng)村舊民房房產(chǎn)證約10萬套。以《不動產(chǎn)具體行政行為》的“20年”訴訟時效作為房屋登記訴訟時效的，可以將舊私房登記發(fā)證納入行政訴訟范圍，而90%以上的老私房將成為行政訴訟的主要對象。有人可能會認為，這是一件好事，也是對登記機關(guān)的一種考驗。其實持這種觀點的人看不到事情的另一面，即大量行政訴訟不利于社會安定團結(jié)。這是因為當時城市房屋一般登記和農(nóng)村房屋一般登記的登記規(guī)定各不相同，與現(xiàn)行規(guī)定更不相同。特別是當時農(nóng)村房屋一般登記沒有登記辦法。現(xiàn)在，提起訴訟時，要求被告提供當時證明的法律依據(jù)，或者按照現(xiàn)行的登記方式，對當時的登記進行計量，并經(jīng)常指責登記機關(guān)違法，在1989年至1991年城市房屋一般登記和1988年農(nóng)村房屋一般登記之后，相對穩(wěn)定的房屋權(quán)屬狀況將被破壞，社會安定團結(jié)將面臨新的挑戰(zhàn)，急劇增加就是明證在農(nóng)村住房需要退證的情況下。如果行政訴訟時效為五年，可以大大降低行政訴訟的意圖，穩(wěn)定社會秩序。

如果將行政訴訟時效定為五年，可以大大減少行政訴訟中被告人法律地位不平等的現(xiàn)象。從1995年無錫市首例行政訴訟案件到今天的行政訴訟案件，大致可以分為三類：一類是起訴登記機構(gòu)；另一類是不受理登記機構(gòu)的發(fā)證行為，包括要求注銷發(fā)給他人的房產(chǎn)證；三是不接受登記機構(gòu)更正房屋登記簿。從以上情況看，第二類行政訴訟占80%以上，對登記機關(guān)影響最大。絕大多數(shù)已登記、領(lǐng)牌的舊私房面臨拆遷。即使他們早就知道房子已經(jīng)被繼承、捐贈和出售，并且知道他們不再是合適的關(guān)系人或合適的申請人，他們自覺地以“明知房屋已轉(zhuǎn)讓登記給第三人”為理由，利用行政訴訟時效為起訴創(chuàng)造條件。這樣，行政訴訟時效計算的起始時間就變得自定，登記機關(guān)和作為被告的人民法院很難知道或者確定行政訴訟時效計算的真正起始時間