如何避免二手房買賣過(guò)程中的糾紛由于買賣雙方信息不對(duì)稱導(dǎo)致糾紛的原因很多，因此避免糾紛的第一點(diǎn)就是明確合同的內(nèi)容，任何問(wèn)題都可以根據(jù)合同來(lái)解決。其次，如果合同及時(shí)達(dá)成一致，但仍存在違約，那么我們可以約定更高的違約金（不超過(guò)損失的30%），以防止對(duì)方違約。最后，仔細(xì)閱讀合同條款，避免因粗心大意引起糾紛。隨著市場(chǎng)上二手房交易量的不斷增加，由此引發(fā)的銷售糾紛呈現(xiàn)上升趨勢(shì)?，F(xiàn)在通過(guò)對(duì)一些典型案例的分析，讓公眾知道如何避免類似糾紛，如何將損失降到最低。

[案例1]

如果交易失敗，中介機(jī)構(gòu)能否收取報(bào)酬？

2007年11月，劉鵬看中了謝峰在一家房屋中介公司旗下花園社區(qū)的一套房產(chǎn)。好價(jià)錢后，三方簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。雙方約定：該樓盤成交價(jià)約150萬(wàn)元，劉鵬在簽訂正式合同時(shí)必須向謝峰支付8萬(wàn)元定金。這部分押金將自動(dòng)轉(zhuǎn)為首期房款，其余部分待相關(guān)手續(xù)辦理完畢后再支付。

這份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》還規(guī)定，無(wú)論如何，謝峰、劉鵬不按照本合同約定出售或者購(gòu)買房屋的，違約方必須立即向房屋中介支付房屋中介損失賠償金8萬(wàn)元。合同簽訂后，劉鵬向房屋中介公司交了8萬(wàn)元定金。謝峰還按約定日期辦理了房地產(chǎn)抵押注銷登記手續(xù)，收回了房產(chǎn)證，并于當(dāng)日將房產(chǎn)證交給房屋中介。此后，由于突發(fā)商業(yè)事故，劉鵬未能按合同約定購(gòu)買該房產(chǎn)，于是想從中介公司拿到8萬(wàn)元定金。中介公司的答復(fù)是，想將8萬(wàn)元定金轉(zhuǎn)為中介服務(wù)損失費(fèi)，于是劉某鵬和房地產(chǎn)公司打官司。

法院審理后認(rèn)為，“房屋轉(zhuǎn)讓合同”是房屋中介合同和房地產(chǎn)銷售預(yù)約合同的混合體。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，“居間人未促成合同成立的，不得要求付款”。因此，決定中介公司不收取8萬(wàn)元的中介服務(wù)費(fèi)。

[點(diǎn)評(píng)]

本案中，根據(jù)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)定，無(wú)論在何種情況下，違約方必須立即向中介公司支付8萬(wàn)元作為損失賠償金。其實(shí)質(zhì)是房屋中介公司要求委托人在交易不成功的情況下以違約賠償金的形式向中介報(bào)告付款。這一協(xié)議違反了合同法的規(guī)定，因此法院不予支持。

當(dāng)然，相關(guān)法律法規(guī)也規(guī)定，中介公司在服務(wù)過(guò)程中如確實(shí)拿出實(shí)際支付憑證，可以要求違約方給予實(shí)際賠償。法院判決中介公司不能收取8萬(wàn)元，因?yàn)闆]有證據(jù)證明其實(shí)際支付了8萬(wàn)元的中介服務(wù)費(fèi)。

[案例2]

中介收取的押金是否應(yīng)雙倍返還？

2007年7月，陳浩夫婦通過(guò)房地產(chǎn)中介公司選好了王東擁有的一套二手房。經(jīng)協(xié)商，買賣雙方約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為110萬(wàn)元。由于當(dāng)時(shí)小區(qū)正在進(jìn)行改造，雙方約定在2007年10月前、年底前辦理相關(guān)物業(yè)管理權(quán)利過(guò)戶手續(xù)。

經(jīng)協(xié)商，買賣雙方通過(guò)中介公司簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定買受人與妻子陳浩一次性交定金5萬(wàn)元，出賣人王東收取1萬(wàn)元，而剩下的4萬(wàn)元將由中介收取，并在成交后一天內(nèi)轉(zhuǎn)給賣方。

在接下來(lái)的時(shí)間里，由于住宅區(qū)房?jī)r(jià)上漲，賣方王東考慮到價(jià)格上漲的因素，不同意按原價(jià)出售。買賣雙方談了很多次，但都沒能達(dá)成協(xié)議。陳浩夫婦起訴賣家王東，希望按照三方簽訂的協(xié)議，將定金翻倍10萬(wàn)元。法院增設(shè)中介公司為第三人。庭審中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是，王東雙倍返還定金的基數(shù)是按其實(shí)際收到的1萬(wàn)元計(jì)算，還是按房屋買賣合同約定的5萬(wàn)元計(jì)算。經(jīng)本案審理，經(jīng)濟(jì)合作庭決定被告按協(xié)議約定的原告實(shí)際支付的5萬(wàn)元雙倍返還定金10萬(wàn)元，王東應(yīng)返還原告陳浩6萬(wàn)元，其妻子杰返還定金4萬(wàn)元，由被告王東監(jiān)管。

[點(diǎn)評(píng)]

本案在房屋轉(zhuǎn)讓合同中約定買受人應(yīng)交納定金5萬(wàn)元，兩被告簽字確認(rèn)。因此，無(wú)論被告將這5萬(wàn)元放在何處，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》和原、被告之間的合同約定，其余4萬(wàn)元定金的性質(zhì)不能改變，故法院決定以中間人作為監(jiān)獄代理人這4萬(wàn)元為定金，這不僅符合國(guó)家法律，也符合雙方在簽訂協(xié)議時(shí)的真實(shí)意圖。在二手房買賣合同中，作為買賣雙方，一定要充分注意中介提供的格式條款，認(rèn)真審閱每一個(gè)條款，明確一些模棱兩可的條款。對(duì)于那些我們不了解的條款，我們可以向業(yè)界咨詢。我們不能草率地簽合同，這會(huì)引起將來(lái)的糾紛。（文中人物均為化名）

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