當前農村房屋買賣拆遷安置糾紛有哪些特點？（一）當前農村拆遷安置房屋買賣糾紛的特點是什么？

1。出賣人出售的房屋一般沒有權屬證明。絕大多數出賣人作為被拆遷人，在土地被國家征用后，改變了身份，成為城市居民。但是，土地的性質沒有改變，所以出售的房屋是取得城鎮產權，還是取得城鎮產權，目前還沒有定論。農村安置房的購買人一般包括：集體經濟組織的成員；集體經濟組織的其他成員，即外村村民；城鎮居民。目前，由于城鄉一體化等因素的刺激，這類住房的購房者多為村民或城鎮居民。三。農村安置房交易多發生在城鄉結合部，尤其是人口流動頻繁、農村土地和房屋產權制度改革大力推進的地區。因此，此類房屋交易引發的糾紛將在一定程度上影響相關領域改革的推進和社會穩定。（2） 目前，農村安置房買賣糾紛的主要類型有：1。請求法院確認房屋買賣合同無效。一方面，出賣人沒有房屋所有權證明，將農村房屋以較低的價格出售給非集體經濟組織成員。然而，隨著房價的快速上漲和利益的驅使，賣房者不愿按當時的價格收回房屋，試圖再次獲利。因此，他以房屋買賣合同違反法律、行政法規強制性規定為由，請求法院確認房屋買賣合同無效。另一方面，買賣合同簽訂后，買受人無法在合同約定的期限內辦理房屋產權過戶登記或者取得房屋產權。另外，政策文件禁止向城鎮居民銷售農村房屋，因此非集體經濟組織成員的買受人起訴法院，確認買賣合同無效，出賣人應當返還購房款或者要求出賣人支付相應的違約金等。

2。其他與房屋拆遷安置有關的糾紛。這種糾紛并不直接表現為買賣合同糾紛。比如，在農村聯建住房的情況下，當農民在住房竣工后悔改時，他們想獨自吞下住房，不讓投資方入住，因此投資方必須起訴并請求法院確認其對住房的權利。又如在執行過程中，法院發現被執行人被訴訟保全的財產為無權屬證明的搬遷安置房商鋪，且商鋪房屋已被轉移，受讓人要求解除法院對商鋪、房屋的查封。解決農村安置房買賣糾紛的核心在于如何確定相關買賣合同的效力。目前，由于對現行法律、法規和政策文件的理解和理解不同，理論界對“無效”與“有效”理論存在爭議和分歧，而司法實踐中法律適用不統一甚至混亂。

“無效論”認為，由于房屋與土地不可分割的自然屬性，如果發生農村房屋買賣，必然涉及宅基地使用權的轉讓，嚴禁宅基地使用權的轉讓。因此，農村房屋買賣合同將因宅基地使用權轉讓違反法律、行政法規強制性規定而失效。“有效論”認為，農村房屋買賣不違反法律、行政法規的強制性規定，法律不應保護正、負違約所獲得的利益或預期利益，而應采取措施督促雙方按合同辦事，以保護對方的利益。實踐中，一些法院在審理農村房屋買賣案件時采納了這一觀點。由于農村房屋買賣的關系不同，適用的法律法規和政策復雜多變，上述兩種對立的觀點和做法孰是孰非很難判斷。因此，如何結合試驗區改革的實際情況，適應農村產權制度改革發展和統一法律適用的需要，成為解決農村安置房買賣糾紛的最大問題。（1） 堅持爭議解決原則。根據《合同法》鼓勵交易、尊重當事人意思自治、保護交易安全的司法理念，在確定農村拆遷安置房買賣合同效力時，應堅持當事人合同自由原則和權利本位的立法理念。只要合同具備生效的必要要件，就不容易認定為無效合同。在尊重歷史的基礎上，立足現實，解決農村安置房買賣合同糾紛。農村私人住房交易是在城鄉人口流動增加和城鄉一體化快速推進的背景下產生的。有關部門監督管理不力，農村集體經濟組織相對松懈，是農村房屋買賣糾紛增多的制度誘因，而國有土地市場價格的持續上漲和房屋拆遷補償的利益驅動是此類案件急劇增多的直接原因。因此，在解決農村安置房買賣糾紛時，要實事求是地看待上述背景。既要考慮城鄉界限尚未完全打破、農村土地集體所有、農村集體經濟組織仍有一定封閉性、法律政策限制宅基地使用權流轉的現實，同時也認識到農村土地和房屋產權制度改革的革命已經在全國各地迅速展開。（2） 建立完善的糾紛解決機制。積極構建多元化糾紛解決機制。由于法律關系復雜，各種利益交織，矛盾突出，歷史遺留問題較多。同時，解決辦法往往圍繞著適用現行立法和政策、農村習慣和改革措施。由于潛在當事人眾多，如果處理不當，會導致不穩定因素。如果法院僅依據現行法律處理此類糾紛，往往無法取得良好的社會效果。因此，要協調各方面力量，構建多元化的糾紛解決機制，切實保護農民和集體的合法權益。

2。充分發揮法院的司法保護作用。在程序保障方面，要慎重立案，嚴格控制非農村安置房銷售糾紛案件入口，加強立案解釋，并在買賣雙方因無法取得或辦理房屋所有權證而請求法院確認合同無效時向當事人說明，通過合同解除制度解決無法辦理過戶登記等問題；立足實際解決問題，積極做好疏導調解工作，最大限度地實現當事人在立案審查階段的和解。在實體保障方面，要加強商事審判庭之間的溝通與合作，對涉及民事、行政交叉問題的案件要格外謹慎。各審判業務法院要共同研究，統一認識，避免因辦案不當而阻礙改革發展；在案件審理中，在尊重歷史、立足現實、堅持立法宗旨的前提下，必須考慮當事人在案件審理中的主體同一性糾紛與爭議房屋的類型特征，認真權衡當事人、集體和社會的利益，處理不同類型的糾紛。三。加強研究，不斷提高司法能力。隨著改革的深入，一大批新型糾紛可能流向法院。