一般認為，形式審查是指登記機關只審查申請人提交的材料是否齊全合法，而不審查登記申請背后的實體法律關系，不延伸到不動產物權的因果關系改變。實質審查是指登記機關不僅要審查登記申請材料是否齊全、合法，還要審查其是否符合不動產物權變動的實體法律關系和原因關系。那么，在不動產登記中，登記機關是進行形式審查還是實質審查？再者，我國《物權法》第12條對登記機關的責任有何解釋？目前，有兩種代表性的觀點，一種是實質性審查，這是多數人的觀點。二是形式審查為主，實質審查為輔。實質性審查是不可取的。

從理論層面看，登記審查具有法定程序的屬性。根據建設部出臺的《房屋登記辦法》第七條規定，房屋登記一般按照申請、受理、復核、登記備案、發證等程序進行，登記機構是被動的，面對各種各樣的代表性法律事實申請人提交的證據材料，但這本身并不是交易現實。登記機關對申請人的交易過程進行全程監控難度很大，其審查是根據申請人提供的各種證據材料進行登記處理的被動過程。由于登記機關工作人員是一個普通的社會人，由于人類理性的非至上性，登記審查不符合客觀現實。不動產登記既有實體方面的，也有程序方面的。不能只注重實體性，追求客觀結果的真實性，而忽視程序性。現代憲政的基本結構是立法、司法、行政三者各司其職，相互制約。司法作為司法的最后一道防線，要求法官對案件進行實質性審查。從法院審判制度的建立和法院人員配置的角度看，只有法院有權、有能力、有條件、有時間審查不動產登記是否符合不動產法律關系，是否有實體法上權利變更的理由，這就是所謂的“判決”“司法審查”。但是，行政機關既不具備考試資格，也不具備考試能力。因此，要求登記機關承擔實質審查責任，就是要使登記機關介入司法機關的事務。

從比較法的角度看，發達資本主義國家大多采用公證等另類審查方式。我國目前的現狀是沒有實行注冊準入資格考試，考試人員大多是未經法律專業培訓的社會從業人員。僅僅依靠登記，很難發現登記背后實體法律關系的缺陷。目前，公眾對登記機關的工作效率有了更高的要求，這也不允許登記機關進行長期審查。同時，登記質量審查背后的實體法律關系缺陷很難發現，影響了交易速度，增加了登記成本，不符合經濟效率原則，登記機構無法承擔。實質審查與公權力無關。

目前，學界有這樣一種具有代表性的觀點，即實行實質審查是登記公權的必要前提。這種觀點也值得懷疑。公權力是一種立法政策選擇，與產權變動或審查方式無關。首先，公權力的適用范圍必須是登記錯誤，這也是不動產善意取得的前提。如果登記本身是正確的，就沒有登記的公權力，但從正常的登記來看，登記大多是正確的，也沒有公權力機制。因此，實質審查有助于登記的正確性，而與登記的公權力無關。其次，公權力是為了交易安全而立法的結果。根據一般理論，登記對抗國實行形式審查，登記不具有公權力；登記本質主義國家實行實質審查，登記具有公權力。然而，許多學者認為，登記公權力與不動產變更模式無關。登記是否為物權變動成立或對抗的重要條件，是立法政策選擇的結果，不能直接與公信力原則相提并論。它們在理論上屬于不同層次的個體問題。事實上，登記審查具有要件和程序的特點。

對于某一類登記業務，登記機構的工作人員關心的是，依法應當收集哪些要素，應當辦理哪些手續。至于這一要件的真實性，即這一要件的真實性需要在多大程度上進行審查，應根據不同情況加以討論。以房屋登記為例，印章、身份證的審核應當符合合理人的審核標準，但房屋登記機關出具房屋所有權證的，由登記機關負責審核房屋所有權證的真實性權威。因此，不能說形式審查為主，實質審查為輔。一般來說，登記機關的審查是一種要素審查和混合審查。要素真實性的深度應取決于不同的要素。因此，審查的方式應該是案例分析。以上是對“不動產登記審查標準”問題的回答。我希望你能從中受益，了解你想知道的法律知識，相信對你以后會有幫助。如果您遇到更復雜的法律問題，我們將為您提供法律咨詢服務。歡迎咨詢。你知道嗎