土地屬于國(guó)家所有。一般來(lái)說(shuō)，70年使用年限是指住宅用地的使用年限，是在土地出讓過(guò)程中確定的（商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年）。事實(shí)上，商品房用地的實(shí)際使用年限很少是70年，大多在30-60年左右。因?yàn)槭褂脡勖菑膰?guó)家轉(zhuǎn)移的時(shí)候算起的，加上開發(fā)周期，最短的使用壽命是1-2年，而且在你手里也就不到70年了。如果開發(fā)商囤積一段時(shí)間或多次易手，時(shí)間會(huì)更短。而且，該住宅的設(shè)計(jì)使用年限為50年，房屋達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限后不能再使用。70年后，國(guó)家有權(quán)收回土地作他用，但必須補(bǔ)償你的房子。當(dāng)然，您也可以通過(guò)繳納土地出讓金繼續(xù)享有土地使用權(quán)。在我國(guó)法律法規(guī)中，“土地使用權(quán)”和“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念。土地使用權(quán)出讓最長(zhǎng)期限為：住宅用地70年。土地使用70年期滿后，土地歸國(guó)家所有，地上建筑物仍歸業(yè)主所有。再次申請(qǐng)土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平繳納土地出讓金。

？根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者取得的商品房使用權(quán)必須而且只能以70年的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)確立。房屋開發(fā)商從土地管理部門取得土地租賃權(quán)后，土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

商品房從開發(fā)到銷售的周期一般為1-3年，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”會(huì)隨著開發(fā)商開發(fā)時(shí)間的縮短而縮短。如果土地使用權(quán)出讓日與開發(fā)商出售房地產(chǎn)之日間隔較長(zhǎng)，特別是對(duì)部分未建成建筑，購(gòu)房者必然面臨明顯的“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”。

土地使用年限最長(zhǎng)為70年

據(jù)市國(guó)土資源部門相關(guān)人士介紹，土地使用年限從開發(fā)商取得該地塊土地使用證之日起計(jì)算，即國(guó)家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日施行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的最長(zhǎng)期限按照下列用途確定：

住宅用地（又稱商品房用地）：全國(guó)統(tǒng)一的土地使用年限為70年；

工業(yè)用地（又稱工廠和工業(yè)區(qū)）：全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施用地年限為50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益性用地：全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行土地使用年限為40年；

全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行土地使用年限為40年；

綜合或其他用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行土地使用年限為50年。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有什么區(qū)別？土地使用權(quán)是國(guó)家授予組織、事業(yè)單位和個(gè)人的土地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》，土地所有權(quán)屬于國(guó)家和集體。根據(jù)開發(fā)類型，土地使用權(quán)可劃分為不同的使用年限。民用住宅用地使用權(quán)最長(zhǎng)使用年限為70年，工業(yè)建設(shè)用地和綜合用地最長(zhǎng)使用年限為50年，商業(yè)建設(shè)用地最長(zhǎng)使用年限為40年。

房屋所有權(quán)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)，是一種私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，受《中華人民共和國(guó)憲法》保護(hù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年10月1日起施行）第六十四條的規(guī)定，個(gè)人的合法收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料以及其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)歸個(gè)人所有。它的持續(xù)時(shí)間是永久的。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的區(qū)別在于，房屋所有權(quán)（即房屋產(chǎn)權(quán)）是永久性的，沒(méi)有期限。只要房產(chǎn)沒(méi)有完全損毀，就可以一直享受，“房產(chǎn)證上沒(méi)有期限登記欄”；土地使用權(quán)有期限。國(guó)家通過(guò)土地出讓的方式，授予土地使用者40年、50年、70年的土地使用權(quán)。換句話說(shuō)，房子的所有權(quán)是永久的。只要房子不倒塌，房子永遠(yuǎn)是產(chǎn)權(quán)人。但我們是社會(huì)主義國(guó)家，土地屬于國(guó)家。根據(jù)不同項(xiàng)目，國(guó)家土地租賃年限不同：住房70年，工業(yè)、科教、文化、衛(wèi)生、體育50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)40年。要想知道房屋產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦，首先要了解我國(guó)的住房制度。土地與土地上的房屋權(quán)屬不同。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的區(qū)別在于，房屋所有權(quán)（即房屋產(chǎn)權(quán)）是永久性的，沒(méi)有期限。只要房產(chǎn)沒(méi)有完全損壞（住宅樓的設(shè)計(jì)壽命一般為50年），就可以一直享受。”“房產(chǎn)證無(wú)期限”，土地使用權(quán)有期限，有40年、50年、70年。也就是說(shuō)，房子的所有權(quán)是永久的。只要房子不倒塌（設(shè)計(jì)年限一般為50年），房子始終歸產(chǎn)權(quán)人所有，但土地歸國(guó)家所有。根據(jù)不同項(xiàng)目，國(guó)家土地的租期不同：如住宅用地產(chǎn)權(quán)為70年，工業(yè)、科教、文化、衛(wèi)生、體育綜合用地產(chǎn)權(quán)為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地產(chǎn)權(quán)為40年。另外，土地使用者不申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上不動(dòng)產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房子的所有權(quán)自然消失了。

另一種情況是，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，未依法批準(zhǔn)續(xù)期的（即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地使用權(quán)），國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán)，但對(duì)于地上不動(dòng)產(chǎn)，按回收時(shí)的殘值給予相應(yīng)補(bǔ)償。[1]

盡管住宅產(chǎn)權(quán)到期后可以自動(dòng)續(xù)期。但是，再次申請(qǐng)用地，應(yīng)該繳納多少土地出讓金，繳納什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳納，是否負(fù)擔(dān)得起，一旦業(yè)主不愿意繳納，該如何處理土地上的房屋？沒(méi)有明確的政策來(lái)回答這些問(wèn)題。房屋產(chǎn)權(quán)屆滿70年后，土地使用權(quán)的期限可以延長(zhǎng)。可以由業(yè)主共同提出繳納土地出讓金，該出讓金應(yīng)低于同類土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)。再申請(qǐng)的期限不得超過(guò)30年。國(guó)家收回土地和地上建筑物，并對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

應(yīng)該通過(guò)類似的拆遷安置方法來(lái)解決。通過(guò)調(diào)查，第一種方法被大家普遍接受，有人認(rèn)為房屋70年內(nèi)就會(huì)被拆除。

根據(jù)新頒布的《物權(quán)法》第149條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用者在土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿時(shí)，需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在使用年限屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除非根據(jù)社會(huì)公共利益收回土地，否則應(yīng)批準(zhǔn)土地續(xù)期。批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，繳納土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未按照前款規(guī)定申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)。”綜上所述，我們可以知道土地所有權(quán)的保有期是40年、50年和70年。如果土地使用權(quán)期滿，國(guó)家將收回土地