2006年5月，村民吳某與退休干部張某簽訂房屋買賣協議。雙方同意以13萬元的價格將吳某名下的一套自建房屋出售給張某。協議簽訂后，張某向吳某支付了全部房款，吳某將房屋及土地使用證交給張某。由于該房地產屬于集體土地，雙方均未能辦理產權變更登記手續。吳某交房后，全家搬到另一個地方居住，張某一家至今一直住在這所房子里。2011年3月，吳某查詢到，他出售的房子面臨巨額拆遷補償。因此，吳某以與張某簽訂的房屋買賣合同違反國家土地法強制性規定為由，起訴法院確認買賣合同無效，雙方分別返還房屋和房款。張某在應訴后承認，他與吳某簽訂的房屋買賣合同違反了法律的強制性規定，屬于無效合同。但他認為，合同雙方已簽訂并履行多年，吳某購買了一套商品房，原價13萬元。如果法院確認買賣合同無效，按照“雙倍返還原則”直接將房屋和房款返還給對方，顯然是不利的。在本案中，原告吳某背棄了協議，因為他想在拆遷中謀取更大的利益，這違反了誠實信用原則。法院不應支持他的惡意主張。

法院判決書：

石門土溝人民法院經審理認為，原告吳某與被告張某簽訂的房屋買賣合同違反了我國法律法規的強制性規定，合同應當無效。雙方應按照無效合同“雙倍返還”的原則，將房屋及房款返還給對方。同時，考慮到本案當事人在確認房屋買賣合同無效后，對各自退房造成的損失存在爭議，主張合同無效的出賣人吳某應按過錯比例賠償買受人張某。賠償金額應當參照房屋目前的市場價值計算，以免給買受人的利益造成明顯損失。據此，法院呼吁雙方進行調解，最終達成協議。

點評分析：

本案是一起典型的因農民追討“土地”引發的訴訟案件。近年來，隨著城市的快速擴張，受土地增值、拆遷暴利等因素的影響，城市周邊一些農民開始炒作“小產權房”的生意牟利，甚至有不少農民在賣房多年后不顧民意一片嘩然地對小產權房提起訴訟。如何處理小產權房買賣合同無效所造成的損失賠償問題，司法實踐的實踐并不一致。小產權房買賣合同中的出賣人主張買賣無效雖然有法律依據，但其行為違背了我國倡導的傳統道德。試想，如果銷售者能夠通過聲稱銷售無效而獲得巨大利益，那么人們的道德標準就會受到威脅，這與我們要構建的社會主義和諧社會是不相容的。因此，從這一角度出發，法院應從不受惠于失信人的原則出發，甄別農民訴訟的真實目的，確認小產權房買賣合同無效，并根據交付時間長短、重置時間長短進行綜合評價房屋本身的成本，以及土地的位置補償。一方面要充分考慮房屋改擴建帶來的附加值，另一方面也要考慮土地和房屋升值帶來的巨大經濟效益，以及重新購房造成的巨大財產損失。尤其要考慮小產權房區域價值損失的認定。

可以認為買賣雙方可以根據房屋交付后的時間進行合理的分配。因為時間越長，越要維護交易的安全穩定，購房者的利益比例越大；時間越短，購房者應分攤的宅基地面積價值越少。同時，出賣人對買受人的補償應足以起到法律引導和教育的作用，約束小產權房的交易。農民的教育不會簡單地追求巨大的經濟利益，肆意要求回報。警示賣房農民和小產權房業主，規范社會發展帶來的社會道德失范。你知道嗎