根據解釋，主要有五種情況：買受人可以向出賣人主張承擔不超過已付貨款一倍的懲罰性賠償金。但適用條件不同，需要引起足夠的重視。下面將詳細分析：

1。商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人房屋抵押給第三人，致使商品房買賣合同目的未能實現。

我們知道，如果出賣人在與買受人簽訂買賣合同后，將房屋抵押給第三人，并不一定會導致合同實際履行的失敗，因為出賣人也可能在買賣合同履行期前解除抵押，不影響買方的合法權益。因此，最高人民法院規定，在適用該條款時，必須達到“商品房買賣合同的目的不能實現”的條件。簡言之，主要包括房屋不能實際交付或者無法取得房屋所有權證。因為在這種情況下，會導致出賣人根本違約，因此會導致買受人購房目的的失敗，嚴重影響買受人的合法權益。尤其是購房者已經支付了相當數額的購房款，一旦賣方破產或喪失償債能力，購房者的損失就很難得到保證。然而，這一規定在法理上的合理性值得懷疑。

因為在這種情況下，有兩種明顯的可能性，一種是出賣人抵押房屋的目的是為了獲得更多的資金，以便更好地履行合同義務；第二種情況是出賣人故意違約，即出賣房屋抵押后，抵押不能撤銷，導致自己違約，根本無法履行義務。《合同法》第九十四條明確規定了故意違約或根本違約的事后處理，即：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的無法實現的；（二）合同期滿前履行期間，一方當事人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；（三）一方當事人遲延履行主要債務，經催告在合理期限內不履行的；（4） 當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為，致使合同目的無法實現的；（五）法律規定的其他情形?！边@種情況只適用于合同法第四款。但《合同法》并未規定本案應支付懲罰性賠償金。當然，買受人可以要求出賣人賠償其所有損失，包括一些直接損失和間接損失，這可以從《合同法》關于違約責任的規定中找到，但懲罰性賠償沒有法律依據。同時，如果《消費者權益保護法》適用懲罰性賠償的欺詐條件來認定，懲罰性賠償就不能適用，因為此時的銷售者雖然主觀上屬于故意違約，但卻不能構成欺詐，兩者有很大區別。因此，筆者認為，這一規定既不符合法理，也沒有法律依據。

2。商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現。當出賣人與他人簽訂買賣合同，將同一標的物賣給第三人時，懲罰性賠償并非適用于所有情形。即使適用，也只能由先與賣方簽訂銷售合同的買方提出索賠。我們知道，出賣人將同一標的物多次出賣給他人的，最多只能履行其中一項合同，交付標的物。對其他人來說，不言而喻，他們無法履行，他們都是騙子。兩件以上銷售一件物品的，情節嚴重的，甚至可以構成詐騙罪，行為人可以承擔相應的刑事責任。但在民事責任方面，賠償數額只能按照民法通則、合同法等民事實體法關于民事責任的規定來處理。在這兩部法律中，我們沒有發現任何關于懲罰性賠償的規定。同時，在適用最高法院的這一規定時可能會遇到困難。比如，賣房人多次將房屋出售給他人，涉嫌合同詐騙，被追究刑事責任。在附帶民事訴訟中，是應當依照民法通則的規定賠償損失，還是應當依照這一規定判斷賠償損失并給予懲罰性賠償？顯然，法院不認為這一規定不適用，因為它畢竟不是法律的淵源。如果將賠償作為民事案件處理并加以適用，可以得到比追究其刑事附帶民事責任更多的賠償。再者，當出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權（即合同法理論中的第三人侵害債權）時，第三人應當承擔什么樣的責任？它很可能承擔連帶賠償，那么它是否也應該承擔懲罰性賠償呢？因此，這一解釋也給今后這方面的立法帶來了一些困難或障礙。

3。出賣人在簽訂商品房買賣合同時故意隱瞞未取得商品房預售許可證或者提供虛假的商品房預售許可證的事實，致使房屋買賣合同無效、解除或者解除的。

出賣人在與買受人簽訂合同時，明知未取得商品房預售許可證，仍將商品房出售給買受人。但出賣人可以在合同簽訂后、房屋交付前取得房屋買賣許可。但直接違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條、第三十八條的強制性規定，致使買賣合同無效。需要注意的是，雖然此時出賣人尚未取得預售許可證，但并不一定不能交付或者履行全部合同義務，也就是說，仍然可以履行合同義務，但因違反法律強制性規定而無效。因此，在本條款的適用中，賣方能否實際履行或將來能否完全履行不是適用要件，必須注意合同無效的原因。但《解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證的，與買受人訂立的商品房預售合同視為無效，但出賣人在起訴前取得商品房預售許可證的，可以撤銷視為有效”。這一規定既不符合合同法的基本理論，也不同于法律規定。我們在確定合同是否有效時，只能在合同成立時，在沒有合同生效的特殊條件的情況下進行判斷?！逗贤ā返谒氖臈l明確：“依法成立的合同，成立時即生效”，最高法院的這一規定不僅混淆了合同效力的理論體系，違反了法律的有關規定，而且從反面告訴了出賣人一方認為，有沒有預售許可證并不重要，只要以后起訴時能拿到預售許可證就行。是否存在鼓勵賣方在未取得預售許可證的情況下與買方簽訂預售合同的嫌疑？賣方認為這一規定應予糾正。同時需要注意的是，這一規定只能在買賣合同被確認無效、解除或者撤銷時適用，而不能在合同生效后適用違約。4出賣人在簽訂商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已抵押的事實，導致合同無效、解除和解除。

本案主要是指買賣雙方未訂立買賣合同，出賣人已將已售出的房屋抵押給他人的情形。這里還要注意的是，只要出賣人在與買受人簽訂買賣合同時將房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人要求懲罰性賠償。從現行法律特別是合同法的規定來看，一方當事人將房屋抵押給另一方當事人