分析人士指出，除了中介機(jī)構(gòu)的炒作，銀行信貸偏向房貸也助推了深圳樓市的持續(xù)快速上漲。

房?jī)r(jià)的快速上漲增加了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的聚集。近日，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施的決議》，并表示將于3月28日起實(shí)施。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，與此前暫停首付貸款和眾籌炒房相比，對(duì)炒房者的打擊力度非常大。

分析人士指出，“如果在住房貸款申請(qǐng)日前兩年內(nèi)有兩次住房貸款記錄，應(yīng)予以駁回”。這一條對(duì)炒房者具有剛性約束力，其力度可與深圳4月1日上調(diào)二手房交易評(píng)估價(jià)相比。”與此前暫停首付貸款和眾籌相比，此舉對(duì)投機(jī)者影響很大，而且對(duì)高房?jī)r(jià)和郊區(qū)住宅也有毀滅性的影響。”

但是為什么這么重要的文件是由深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)而不是中國(guó)人民銀行發(fā)布的呢？深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)業(yè)務(wù)指導(dǎo)單位為“中國(guó)人民銀行深圳中心支行”。相信該文件對(duì)深圳金融機(jī)構(gòu)具有約束力。

最近，深圳房地產(chǎn)貸款的主力軍是房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)貸款主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商品房貸款等。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳新增房地產(chǎn)貸款占新增貸款的一半以上。2015年12月末，深圳金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣貸款余額28223.74億元，比上年同期增長(zhǎng)18.40%；貸款余額4368.21億元，比年初增長(zhǎng)18.31%。

2016年1月，房地產(chǎn)貸款仍在大幅增長(zhǎng)。記者從深圳某大型國(guó)有銀行信貸部了解到，1月份新增房地產(chǎn)貸款占貸款總額的一半以上。

來自多家銀行的人士也表示，房貸額度也很明顯。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年銀行信貸普遍向房地產(chǎn)市場(chǎng)傾斜。除了通過房地產(chǎn)中介進(jìn)行P2P對(duì)接首付貸款外，該行的表內(nèi)和表外資金也以各種方式杠桿個(gè)人購(gòu)房。

以深圳為例，2015年，深圳首套房貸低至82折。去年9月30日，深圳出臺(tái)樓市新政，規(guī)定“房貸已結(jié)清的，可按首套房貸確定購(gòu)買第二套住房”；看看上海，上海首套住房按揭利率一般是八五折，而83%的折扣率也不在少數(shù)。”銀行信貸向深圳和上海房地產(chǎn)市場(chǎng)傾斜，推動(dòng)了這些一線城市的房?jī)r(jià)一路上漲。

一位監(jiān)管人士指出，房地產(chǎn)成交量和價(jià)格的增長(zhǎng)受到銀行信貸的支撐，而P2P平臺(tái)等中介社會(huì)資金則推高了杠桿風(fēng)險(xiǎn)。深滬收緊信貸政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)。事實(shí)上，深圳、上海等一線城市近期紛紛出臺(tái)信貸政策，抑制投機(jī)，打擊投機(jī)者。

在深圳，近日，監(jiān)管部門組織近20家銀行召開房地產(chǎn)信貸監(jiān)管相關(guān)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，抑制投機(jī)需求，明確銀行金融資金不得與各類首付產(chǎn)品掛鉤。記者從深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站上看到，從4月1日起，深圳二手房交易評(píng)估價(jià)格將上調(diào)50%左右。

此外，在去年9月30日深圳出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)新政中，監(jiān)管部門提出了“一房貸款已結(jié)清的，可按第一房確定購(gòu)買第二房”的條款，并將提高首付比例40%-50%。上周五晚，深圳正式出臺(tái)相關(guān)信貸調(diào)整政策，其中明確規(guī)定，已結(jié)算的首套住房，購(gòu)買第二套住房的首付比例由原來的30%提高到40%。上海更大。上海上周對(duì)樓市投機(jī)行為發(fā)起重拳：一是房貸利率上調(diào)至不低于10%。目前，上海首套住房按揭利率普遍為85%，而83%的利率也不在少數(shù)。第二套住房貸款利率上浮10%沒有嚴(yán)格執(zhí)行；第二，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即無論貸款是否還清，在再次購(gòu)房時(shí)都執(zhí)行第二套住房貸款政策；最后，嚴(yán)格執(zhí)行普通住房和非普通住房首付政策，即普通二套房貸款最低首付50%，非普通二套房貸款最低首付70%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上述抑制上海房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的第二點(diǎn)和第三點(diǎn)政策最給力。”“認(rèn)房不認(rèn)貸”意味著第二套住房的認(rèn)定范圍大大擴(kuò)大。再加上二套房首付比例和二套房按揭利率的提高，二套房的需求可能會(huì)受到抑制。”一位銀行業(yè)人士告訴記者。

上述銀行人士認(rèn)為，深圳政策的效果可以與4月1日深圳提高二手房交易評(píng)估價(jià)相提并論，但力度遠(yuǎn)不及上海直接提高首付比例和限制優(yōu)惠利率。”一旦銀行提高首付比例，就能明顯抑制市場(chǎng)過熱。”

銀行之聲

強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制要把好節(jié)奏

事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，流動(dòng)性充裕。在此背景下，多數(shù)銀行收緊了企業(yè)特別是小微企業(yè)的貸款，選擇了發(fā)放大額房地產(chǎn)貸款。”平安銀行副行長(zhǎng)蔡鳳如是說：“住房貸款是一種風(fēng)險(xiǎn)較低的產(chǎn)品，可以將客戶長(zhǎng)期滯留在銀行。”。

銀行普遍看好未來房貸和房貸市場(chǎng)的走勢(shì)。她坦言，房貸業(yè)務(wù)在平安銀行業(yè)務(wù)中的比重一直比較低，房貸業(yè)務(wù)在該行整體零售貸款中的比重僅為3.78%。”其實(shí)從去年開始，我們就計(jì)劃逐步擴(kuò)大住房貸款。最近國(guó)家出臺(tái)了很多政策，所以短期內(nèi)，我們認(rèn)為整個(gè)房貸業(yè)務(wù)量會(huì)上升。”。

分析人士表示，隨著抑制房地產(chǎn)投機(jī)的相關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)，銀行的房貸策略也將隨之調(diào)整。以平安銀行為例，明確今年該行住房貸款策略之一，就是按照央行相關(guān)規(guī)定，滿足首套房貸和改善性住房需求；二是加大風(fēng)險(xiǎn)控制，選擇更好的開發(fā)商和客戶群體，并嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)定的首付比例。”你可以看到現(xiàn)在許多城市的房?jī)r(jià)都在急劇上漲。2008年金融海嘯的源頭是美國(guó)次級(jí)抵押貸款的零首付。因此，銀行必須警惕，防止社會(huì)資金增加投機(jī)性購(gòu)房的杠桿率，導(dǎo)致銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的傳遞，”蔡說：“P/> P>”香港平安高管強(qiáng)調(diào)，銀行將重振上限。