1、 在司法實踐中，開發商的免責事由可以約定，也可以法定。我們不要說同意的豁免。認定法定免責事由為不可抗力是非常復雜的。首先，《合同法》第117條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，法律另有規定的除外。因遲延履行造成不可抗力的，不能免除當事人的責任。

不可抗力是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。一般來說，影響合同履行的災難性事件不僅包括地震、水災、干旱、暴風雪等自然力，還包括戰爭、暴亂、軍事封鎖等社會不正常行為，下面我們具體來看一下：

（1）自然現象形式的不可抗力。司法實踐中，在逾期交房的情況下，不少開發商提出，由于臺風、暴雪、暴雨、洪水等原因，無法正常施工。對于以自然現象為主的不可抗力，應從以下兩個方面來判斷是否屬于不可抗力。如果上述自然現象是該地區常見的氣象現象，其表現形式不能視為不可抗力，因為開發商根據當地自然條件合理安排工期，在簽訂合同時合理預見，并保證在約定期限內依法交付房屋。如果自然現象是當地天氣異常，應視為不可抗力。

2。自然現象是否足以造成工期延誤，自然現象與工期延誤之間是否存在因果關系。在司法實踐中，開發商提供當地氣象部門的氣象資料，以逃避其逾期交房的違約責任，從而證明不可抗力的發生。人民法院在審理案件時，會要求開發商提供施工日志，以證明是自然現象或自然原因導致施工失敗。一般來說，人民法院難以確定因果關系。（2） 政府行為形式的不可抗力。在審判實踐中，關于不可抗力是否應包括政府行為的爭議很大。我們認為應該區分以下三種不同的情況：

1。當政府行為基于社會公共利益時，應認定為不可抗力，如在施工過程中發現文物、高考、高考期間不允許施工、重大社會活動造成停工等。當政府針對某一特定領域或某一特定人采取行動時，應將其視為情勢變更的因素，按照公平責任原則，允許開發商變更或解除合同。如政府規劃調整、市政設施不到位等。當政府行為基于第三人的過錯時，不能視為不可抗力，也不能免除違約方的責任。如違反規劃、超期建設、改變容積率等。（3）不可抗力形式的非正常社會事件。

非開發商引起的戰爭、罷工、游行示威等非正常社會事件屬于不可抗力。但如果是開發商造成的，無論開發商是否有過錯，都不屬于不可抗力。比如，因拆遷而延遲交房，尤其是“釘子戶”更不能認定為不可抗力。另外，施工中遇到的重大技術問題能否認定為不可抗力。因為重大技術問題屬于開發商自身，國家對施工資質有嚴格要求，重大技術問題不構成不可抗力。以上是延期原因及開發商是否應承擔責任。如果買方遇到遲延，不知道是不是不可抗力，應及時與律師聯系，避免采取不正當的維權方式，即其合法權益得不到保護。第二，延遲交貨的原因是什么？

商品房遲延交付有兩個特殊原因，一是由于法律或約定原因遲延交付，二是開發商自身原因遲延交付。

對于因開發商自身原因造成的延遲交付，除非合同中有不平等條款，一般可以要求開發商承擔責任，但在實踐中，開發商往往以第一個理由進行抗辯，即一旦開發商延遲交付，會說是法律原因還是約定原因。這種抗辯還有兩個方面：一是法律原因。這就是我們經常聽到的不可抗力。如遇不可抗力，出賣人（開發商）在規定期限內通知買受人的，出賣人可以延長合同，除非雙方協商同意終止或變更合同。在這種情況下，由于缺乏法律知識，購房者被開發商忽悠，權益受損，卻得不到追究。（2） 同意的理由。除合同示范文本第二款規定的不可抗力外，相當一部分開發商規定，由于某些第三方原因可以免除開發商逾期交付的違約責任，主要包括市政基礎設施或公共設施。在這種情況下，購房者需要簽訂合同時要慎重認定，最好咨詢律師，不要讓開發商擴大免責范圍。

如果延遲交房的原因不是開發商單方面造成的，即使業主去追究開發商的責任，法律也不會站在業主一邊，業主只會做無用的工作。當開發商不必承擔延期交房的責任時，購房者該怎么辦？當類似的事情發生時，他可以律師網找律師幫忙。你知道嗎