逾期交房免責的理由是什么，預售合同中免責條款的效力如何？

I.逾期交房豁免的理由是什么？在商品房買賣合同中，買賣雙方對房屋的交付期限都有明確約定。開發商逾期不交房的，應當承擔逾期交房的責任。不過，法律也規定了一個例外，即對逾期交房的免除。

根據《合同法》第117條的規定，因不可抗力的發生，出賣人可能延遲交付房屋的，出賣人可以部分或者全部免除責任。但賣方應在合理期限內及時向買方履行通知義務，否則將構成遲延交貨。但什么是不可抗力？不可抗力是指合同簽訂后發生的不可預見、不可避免和不可控制的事故，導致合同不能履行或不能按時履行。遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的責任。不可抗力的主要情況有：（1）臺風、洪水、冰雹等自然災害；（2）征收征用等政府行為；（3）罷工、暴亂等社會非正常事件。上述情況屬實，影響建設工程進度的，可以免除開發商逾期交房的責任。

但是，“不可抗力”作為購房合同中的免責事由，必須符合法律的明確規定，不能根據自己的主觀臆斷推斷，否則將承擔相應的法律責任。在具體事項的實際操作中，開發商往往將各種原因歸結為免責事由以逃避責任，如施工中遇到的異常困難和重大技術問題無法解決等，但這種問題并不是不能預見、避免和克服的客觀情況。施工中遇到的困難和技術問題，都是開發商在建房前經過具體調查可以預見的，即使無法克服，也是開發商在建房過程中需要承擔的風險，不能將這種風險轉嫁給購房者。因此，這種情況不能歸咎于免責，開發商仍要承擔逾期交房的責任。二是商品房預售合同中免責條款的效力如何。合同的效力除了一般規定外，還應符合一些特殊規定。法律對免責條款的限制體現了國家對經濟和民事活動的干預，其目的是為了保護國家利益和社會公共利益。在審理商品房預售合同糾紛時，法院應當審查合同中免責條款的效力。在審查中，應把握以下標準：（1）免責條款的無效違反法律和社會公共利益。民法通則第七條規定：“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，不得破壞國家經濟計劃，不得擾亂社會經濟秩序”，這是限制免責條款的法律依據。因此，在預售商品房中，含有上述內容的免責條款無效。需要注意的是，這里所說的違法是指違反法律強制性規范，只有違反強制性規范的免責條款才是無效的。（2） 免責條款不免除故意和重大過失的責任。如果允許當事人在合同中訂立免除故意或者重大過失責任的條款，就等于鼓勵當事人不履行合同或者不負責任地履行合同，這違背了《民法通則》規定的誠實信用原則，也不構成犯罪不符合合同目的。目前，國外立法對故意或重大過失責任免責條款持否定態度。例如，德國民法典第276（2）條規定，“不得預先免除債務人因故意行為而承擔的責任”；希臘民法典第332條規定，“旨在預先解除或限制故意或重大過失責任的協議無效”；我國《合同法》也規定：因故意或者重大過失造成對方財產損失的免責條款無效。目前，一些商品房預售合同規定“買受人因出賣人的過失行為造成損害的，不得要求賠償”。本免責條款中的過失行為應視為排除重大過失行為。（3） 免責條款不免除當事人的基本義務。也就是說，免責條款的免責是以履行合同的基本義務為基礎的。如果允許當事人在不承擔任何責任的情況下不履行合同的基本義務，將違背合同的初衷和法律原則。例如：商品房出賣人有義務將符合條件的合法房屋交付給買受人。如果合同規定“出賣人對房屋質量不負責任”或“公司不負責解決與房屋銷售有關的權屬糾紛和土地使用權糾紛”，則免除基本義務，當然無效。另外，如果違約嚴重到當事人訂立合同的目的不能實現，即在嚴重違約或根本違約的情況下，不能援引免責條款，因為這種情況屬于不履行合同的基本義務。（4） 免責條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項基本原則。其要求之一是民事主體應當合理承擔民事責任。商品房出賣人憑借自身優勢，對買受人作出不公平免責條款的，買受人可以向法院或者仲裁機構申請撤銷或者變更。例如，在合同中約定“因建設單位和設計單位的過錯造成的損失，出賣人不承擔責任”，顯然是不公平的。因為在因建設單位、設計單位等第三方過錯造成賣方違約的情況下，賣方可以按照與第三方的合同追究違約責任并獲得賠償。買方與第三方無直接法律關系。如果解除了賣方的違約責任，買方的損失將得不到任何賠償，這種不公平是顯而易見的。（5）免責條款不免除人身傷害責任。免責條款一般是對違約責任的限制或免除。目前，隨著違約責任與侵權責任競合的增多，人們普遍認為人身損害責任免責條款被嚴格禁止。例如，英國1977年的《不公平合同條款法》規定，對過失造成的人身傷亡免責或限制責任的規定是無效的。我國《合同法》規定，對對方造成人身損害的免責條款無效。之所以作出這一規定，是因為規定人身傷害免責違反了法律的基本原則和社會公共道德標準。因此，在商品房預售合同中，出賣人不得訂立免責條款，免除買受人的人身損害責任。為切實維護自身權益，建議消費者在符合這些免責條款時，應及時向專業律師咨詢，不要等到糾紛發生后再去挽救。上述知識是小編對“逾期交房免責事由及預售合同中免責條款的效力如何”問題的回答。開發商逾期交房的免責理由主要是由于一些不可抗力因素導致房屋不能按時交房。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。你知道嗎