什么是購房合同？購房合同是購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上訂立的商品房買賣協(xié)議，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)。買賣雙方應(yīng)仔細(xì)閱讀本合同的內(nèi)容。如果他們對合同條款和專業(yè)條款有不同的理解，可以咨詢當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)部門。無異議的，視為雙方同意。在簽訂合同前，賣方應(yīng)向買方出示賣方應(yīng)提供的有關(guān)證明文件和證明文件。本合同條款應(yīng)嚴(yán)格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律法規(guī)，由中華人民共和國建設(shè)部、國家工商行政管理總局負(fù)責(zé)解釋。（1） 合同雙方必須具有相應(yīng)的民事行為能力。這是《中華人民共和國民法通則》規(guī)定的。十八周歲以上的公民是具有完全民事行為能力，能夠獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)的成年人；十六周歲以上不滿十八周歲，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的公民，視為完全民事行為能力人。10歲以上未成年人是限制民事行為能力人，可以從事與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)（包括房屋買賣，因房屋買賣數(shù)額巨大、復(fù)雜，與限制民事行為能力人的年齡、智力明顯不相適應(yīng)的，由其法定代表人代理或者經(jīng)其法定代表人同意。未滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，其法定監(jiān)護(hù)人代為進(jìn)行民事活動(dòng)。不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，其訴訟代理人應(yīng)當(dāng)代為進(jìn)行民事活動(dòng)。精神病人不能完全辨認(rèn)自己行為的，是限制民事行為能力人，可以從事與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)，由其訴訟代理人代理或者經(jīng)其訴訟代理人同意。因此，買受人是無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，即未成年人、精神病人的，必須由其法定代表人（即監(jiān)護(hù)人）代理，或者征得法定代表人的同意，否則買賣無效。②出賣人必須有權(quán)出售房屋。出賣人是企業(yè)的，必須在企業(yè)經(jīng)營范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，因?yàn)槠髽I(yè)法人必須在經(jīng)批準(zhǔn)登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)。目前，各地商品房銷售實(shí)行許可證制度。比如，北京對在境外銷售的商品房實(shí)行出口許可證，對在境內(nèi)銷售的商品房實(shí)行國內(nèi)許可證，對預(yù)售的商品房實(shí)行預(yù)售許可證。銷售房屋的單位必須先申請《銷售許可證》，才能將商品房推向市場銷售。因此，如果出賣人未申請相關(guān)銷售許可證，則出賣人無權(quán)銷售該商品房。（2）買賣雙方簽訂的房屋買賣合同必須是雙方共同意愿的表達(dá)。買受人選房準(zhǔn)備購房時(shí)，出賣人通常將事先草擬的房屋買賣合同交給買受人簽字。對此，買方有權(quán)對合同中不合理的條款或合同中沒有明確規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行修改，并增加補(bǔ)充協(xié)議。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同任何一方不得以欺詐、脅迫或者乘人之危的手段，違背真實(shí)意思使對方簽訂合同。

目前商品房銷售必須使用政府印制的商品房銷售示范文本，當(dāng)事人可以根據(jù)需要修改、刪除、補(bǔ)充。（3）本合同的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)，法律、行政法規(guī)由國家制定，具有強(qiáng)制性。任何單位和個(gè)人都必須遵守法律、法規(guī)。因此，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同也必須符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。例如，買賣雙方在合同中約定免除買方應(yīng)繳納的稅款，這違反了相關(guān)稅法，因此合同中的這一條款無效。

（4）本合同不得侵犯國家利益和社會(huì)公共利益

我國是社會(huì)主義國家，國家利益和社會(huì)公共利益是第一位的，因此本合同的內(nèi)容不得侵犯國家利益和社會(huì)公共利益，否則無效。

如果簽訂的房屋買賣合同違反上述四個(gè)條件，則該合同無效（或部分無效）。無效合同不受法律保護(hù)。合同的一部分被確認(rèn)無效的，在不影響其余部分效力的情況下，其余部分仍然有效。

房子的質(zhì)量決定一個(gè)人的地位，所以買房非常重要。每個(gè)人在買房時(shí)都應(yīng)該非常謹(jǐn)慎。只有簽訂符合這些條件的購房合同，才能真正實(shí)現(xiàn)購房夢想。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎參加法律咨詢。你知道嗎