居民購買農村房屋時如何確定被拆遷人。1989年，劉某和張某簽訂了銷售協議。劉某以2.5萬元的價格將劉某的祖居地賣給了張某。張某是城市居民。2001年，張某將從劉某手中買的房子賣給了張某。

2004年，劉某以張某和張某均為城鎮居民，依法不能購買農村村民所有的房屋為由，上訴法院確認買賣協議無效。法院經審理查明，劉某購買的房屋為祖傳房屋，并以河北省人民政府出具的土地權屬證書原件為證明。劉某把房子賣給張某后，張某又把房子賣給了張某。后來，由于意外損失，房子的屋頂被燒毀。后來，張某投資改擴建，但沒有取得相應的規劃許可，也沒有辦理宅基地使用權變更登記。一審法院以未經許可不得轉讓土地使用權為由，確認劉某與張某的買賣協議無效。但由于時間較長，且原房屋已滅失，不存在歸還的可能，故判決駁回了劉某要求張某及張某歸還房屋的訴訟請求。劉某不服一審判決提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

2010年，張某購買的房屋占用范圍內的土地被納入拆遷范圍。張某與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，領取補償款并交付房屋。此時，劉某已去世，劉某的配偶鄧某及其子女認為劉某與張某簽訂的買賣協議已經生效，法院判決確認該協議無效。張某不是房屋的權利人，無權處分。他們向法院起訴，要求確認拆遷人與張某簽訂的安置補償協議無效。

本案中，一審法院判決，張某的房屋后來改擴建，不再是劉某原來的房屋。因此，張某與拆遷人簽訂的拆遷補償安置協議合法有效。

鄧和他的孩子提出上訴。二審法院認為，劉某與張某的買賣協議已生效，判決確認無效。但由于長期存在買賣關系，不適宜退房等因素，張某被判不退房。現在拆遷人以張某為被拆遷人，簽訂了拆遷補償安置協議，沒有法律依據。鄧某及其子女是劉某，依法主張權利并無不當。據此，二審法院撤銷一審判決，確認拆遷人與張某簽訂的補償安置協議無效。

[律師點評]

本案爭議焦點有三個問題：一是劉某與張某簽訂的買賣協議是否有效？二是拆遷補償安置協議是否有效？第三，本案被拆遷人是誰？糾紛焦點：一是法院判決買賣協議無效有一定的法律依據。

根據《中華人民共和國土地管理法》第八條規定，農村和郊區的土地屬于農民集體所有，但依法屬于國家所有的除外；宅基地、私有地、私有山屬于農民集體所有。在這種情況下，劉某是村民。他的房子雖然是祖傳的房子，但新中國成立后，土地所有權已經轉變為國家所有制和農村集體經濟組織所有制的二元所有制結構。也就是說，在中國，土地私有制是不允許的。《中華人民共和國土地管理法》第三條規定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地使用權可以依法轉讓。本案中，劉先生與張先生簽訂了買賣協議。由于宅基地屬于當地農村集體經濟組織，張先生是購買農村房屋的城鎮居民。這里的房屋買賣，必然涉及土地使用權人的變更。即使劉先生沒有表達將宅基地使用權一并轉讓的意向，買賣行為也違反了法律的強制性規定，因此簽訂的合同當然是買賣協議無效的。張某將從劉某處購買的房屋出售給張某的行為是，他無權處分他人財產。因此，未經劉某批準，買賣協議無法生效。律師提示：此類糾紛沒有統一的法律規定和司法實踐。解決這些問題的指導性規定是：第一，對本鄉（鎮）范圍內的農村集體經濟組織成員，合同視為有效。二是房屋出售給鄉（鎮）外人員的，經有關組織、部門批準，可以認定合同有效。三是未經有關組織、部門批準，將房屋出售給鄉（鎮）外人員的，未實際履行合同或者買受人未實際居住、使用房屋的，合同無效。四是將房屋出售給鄉（鎮）外人員，未經有關組織、部門批準，合同已實際履行，買受人已實際居住使用的，合同效力暫不明示。在實際處理中，購房人應當認清房屋現狀，本著尊重現狀、維護穩定的原則，繼續占有、居住和使用房屋。

處理此類案件時，還應區分不同情況：

首先，如果按上述第三種情況處理，雙方應分別返還房屋和購房款。二是爭議房屋已被拆遷或者已納入拆遷范圍的，在扣除買受人購房款后，應當充分考慮買受人重新購房的合理費用，買賣雙方應當按比例取得賠償，而除法比一般可以考慮在7:3左右。

這位律師認為，農村宅基地房屋銷售應當嚴格按照法律法規的規定進行。對于由此引發的糾紛，要綜合考慮出賣人出售房屋是否獲得批準、合同是否履行、買受人身份是否真實、買受人是否實際擁有和控制宅基地房屋等因素，區分不同情況，妥善處理。爭議房屋買賣合同經法院認定無效的，買賣雙方應當按照締約過失責任原則分別承擔相應責任。二是法院判決搬遷補償安置協議無效、正確。

拆遷補償安置協議是拆遷人與被拆遷人就拆遷范圍內房屋和地上物體的補償安置達成協議的合同。協議雙方的主體必須是法律規定的被拆遷人和被拆遷人。目前，國家規范性法律文件對農村集體土地拆遷沒有具體規定。根據《北京市集體土地拆遷管理辦法》第三條規定，被拆遷人是指對被拆遷房屋擁有所有權的單位或者個人。參照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第四條第三款的規定，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。因此，在農村集體土地拆遷過程中，被拆遷人應當是依法取得宅基地房屋所有權的所有人。

本案中，張某取得劉某祖籍的依據是與張某簽訂的銷售協議，但經法院確認無效。在拆遷過程中，不僅是對地上物的補償，更是對宅基地等附著物位置的補償。雖然張某的房屋是火災后重建的，但未經規劃批準，他無法取得宅基地使用權，不能作為被拆遷人。因此，與拆遷人簽訂的補償安置協議因其主體和內容違法而無效。在農村集體土地拆遷過程中，沒有專門的法律法規對被拆遷人進行認定