購房合同終止后是否賠償房屋升值損失？

在司法實踐中，對于買受人能否要求差價賠償，存在著許多不同的觀點。有人認為買賣合同終止后應恢復原狀，房屋升值部分不予補償；也有人認為房屋升值部分應予補償。律師認為，合同終止后，買方可以要求差價賠償。但目前，強大的法律支持是不夠的。2003年3月24日，《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》出臺。但由于當時中國房地產市場相對穩定，解釋中的雙倍賠償足以彌補守約方的損失。然而，近年來，隨著房價的大幅上漲，雙倍賠償已難以約束違約的賣方。同時，司法解釋也僅限于商品房銷售糾紛，不能適用于其他房屋銷售糾紛。在房屋買賣合同糾紛中，由于出賣人在法律上或事實上的違約行為，致使合同無法履行。買受人在合同履行后不保護預期利益（如房屋增值部分）的損失，顯然是不公平的。綜上所述，它支持房屋升值損害賠償，實現了法律效果與社會效果的和諧統一。為了平衡雙方當事人的利益，遏制違約行為，維護公平貿易，在司法實踐中應正確理解和適用合同法的有關規定，以平衡雙方當事人的利益。我國合同法第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務，給對方造成損失的，賠償損失的數額應當相當于違約造成的損失包括履行合同后可以獲得的利益，但不得超過違約方在訂立合同時預見或者應當預見的因違約可能造成的損失的金額。賠償范圍可以由法律直接規定，也可以由雙方約定。法律沒有特別規定，當事人沒有其他約定的，包括直接損失和間接損失在內的一切損失，按照全額賠償的原則賠償。直接損失是指財產損失。間接損失又稱利息損失，是指可以預期的利息損失。由于房價上漲和出賣人違約，買受人造成的間接損失包括房屋增值部分的損失。因此，有法律依據要求違約方賠償房屋升值部分的損失。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十五條對開發商遲延交付的解除合同期限作了專門規定或者買受人遲延付款的。在上述遲延履行的情況下，違約一方在被催告后三個月內不履行的，另一方有權解除合同。而且，當事人在一定期限內不行使解除權的，將喪失合同解除權：法律沒有規定或者當事人不同意的，解除權的合理行使期限為對方催告后三個月。對方不催告的，撤銷權自撤銷權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。

合同法司法解釋對商品房買賣合同的解除也規定了相應的法律責任，并對開發商惡意侵害買受人合法權益的行為進行了較為嚴厲的賠償，即：，買受人不僅可以要求解除合同，退還已付購房款及利息，賠償損失，還可以要求開發商承擔不超過已付購房款的賠償責任，賠償責任為原付款的兩倍。

對于其他撤銷理由，司法解釋并未賦予買受人請求懲罰性賠償的權利，這也是為了更好地發揮懲罰性賠償制度應有的功能，準確制裁和遏制欺詐行為，惡意違約等放棄誠實信用原則，嚴重損害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權益，促進社會信用體系的建立。

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