商品房質量問題的一般處理。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十二條規定：“房屋主體結構不合格，不能交付使用的，或者房屋交付使用后主體結構不合格的，買受人要求解除合同并賠償損失的，應當予以支持?！边@里所謂的主體結構質量不合格包括兩種情況：

一是房屋交付前未經驗收或未經經驗驗收。

根據現行法律法規，房屋竣工交付使用前，建設單位應當組織勘察、設計、施工、監理等各方對工程質量進行驗收，驗收合格后簽署質量資質文件；申請規劃、公安消防、環保等部門對房屋進行驗收，并出具批準文件或許可文件；最后由建設單位向建設行政主管部門備案工程所在地，取得房屋建筑工程竣工驗收記錄表?！督ㄖā返诹粭l規定：“建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用；驗收不合格或者驗收不合格的，《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條規定：“房地產開發項目的設計、建設，必須符合國家有關標準、規范?！?，買受人在辦理商品房交接、入住手續時，應當要求出賣人出示該商品房的《建設工程竣工驗收備案表》，并檢查工程是否驗收合格。出賣人未出示該商品房《建設工程竣工驗收備案表》，表明該工程未驗收或者驗收不合格的，買受人有權拒絕驗收，由此造成的交貨延誤由賣方負責。出賣人逾期未通過房屋驗收的，買受人可以解除合同，并要求賠償損失。二是交房后房屋主體結構質量不合格。所謂主體結構質量不合格，是指房屋不合格的基礎工程和主體結構工程。建筑基礎工程和主體結構工程是建筑工程的基礎和主體。如果建筑物在基礎工程和主體結構中存在質量問題，即使其他部位的施工質量好，也難以保證整個建筑物的質量和安全。因此，《建筑法》第60條第一款規定：“在建筑物合理使用年限內，必須保證基礎工程和主體結構的質量?！痹诮桓妒褂蒙唐贩亢?，如果買方認為主體結構的質量不合格，可以委托。工程質量檢驗機構按有關規定重新核定。主體結構質量不合格的，買受人有權退房并給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。但在這里我們必須提醒購房者，委托的工程質量檢驗機構必須具備相應資質，并委托哪個機構進行檢測。買賣雙方必須通過談判達成協議。雙方協商不成的，應當向法院申請指定檢測機構。否則，一方委托的檢測機構不能得到另一方認可的，檢測結果將不具有法律效力。房屋質量嚴重影響住宅正常使用的，買受人可以要求解除合同并賠償損失?！督忉尅返谑龡l第一款規定：“因房屋質量嚴重影響正常居住使用，買受人要求解除合同并賠償損失的，應予支持”，這種情況既不是主體結構質量明顯不合格，也不是房屋質量明顯不合格一般質量問題保修，但第三種情況介于前兩種情況之間。如何理解和把握“嚴重影響住宅正常使用”的問題，法律沒有明確規定，應當屬于法官的自由裁量權范圍。因此，在這種情況下，買方在提出索賠時應更加謹慎。是否屬于“嚴重影響住宅正常使用”的情形，應當通過實地調查或者司法實踐中的鑒定進行綜合評價。一般來說，比如室內空氣中的有毒物質嚴重超標，房屋隔音效果差造成的噪聲污染，以及房屋漏水導致無法居住等都可以認為是此類情況。

相關商品房質量問題的司法認定屬于“嚴重影響正常生活使用”情形的，買受人可以要求解除合同并賠償損失。對于保修范圍內的一般質量問題，買方有權要求賣方承擔修理責任并賠償損失?！督忉尅返谑龡l第二款規定：“交付使用的房屋存在質量問題的，在保修期內由出賣人負責修理；出賣人拒絕修理或者在合理期限內拖延修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理。在修理期間造成的修理費用和其他損失應由賣方承擔?！边@里的質量問題是指一般的質量問題。所謂質量通病，是指除了基礎工程和主體結構工程外，不影響房屋的正常使用和使用的質量問題，包括屋面、墻體滲漏、滲水、空心化、室內地板開裂、砂磨、墻皮剝落、面磚脫落等。油漆等飾面、衛生間、廚房、衛生間和陽臺的沖洗和積水漏水、電線漏電、落燈、管道堵塞、暖氣不熱等。《建筑法》第六十條第二款規定：“建筑工程竣工時，屋面、墻面不得有滲漏、開裂等質量缺陷；建筑施工企業應當對發現的質量缺陷進行修補。

商品房質量問題維權的法律途徑

任何糾紛都應當在合法有序的范圍內合理解決。因此，我們不同意糾紛后不合理、激進的維權。比如，有人聚集在售樓中心拉橫幅，甚至有房地產商因情緒激動而砸售樓中心或物管中心。這些行為并不能幫助我們的所有者保護他們的權利。相反，他們可能違反治安管理的法律法規，甚至觸犯刑法。最后，他們將被起訴不當維權，得不償失。因此，當遇到商品房質量問題時，我們應該回歸法律層面，運用法律手段維護自己的合法權益。

一般來說，平等主體之間的任何民事糾紛都可以通過自行協商解決、民事訴訟或仲裁解決。此外，由于商品房銷售涉及廣大普通購房者，房屋質量涉及廣大市民的生命財產安全，因此投訴、起訴、請求行政機關介入調解、解決糾紛也是一種很好的法律途徑。此外，向媒體披露商品房質量問題，征求媒體的關注和幫助，督促媒體行使監督權，也是一種合法可行的方式。

一般來說，在處理商品房的質量問題，特別是與主體結構有關的問題和不能正常居住的質量問題時，首先要對相關的質量問題進行核實。在此我們必須提醒買方，委托檢驗的工程質量檢驗機構必須具有相應的資質，委托哪個機構檢驗，必須由雙方協商確定。雙方協商不成的，應當向法院申請指定檢驗機構。否則，一方委托的檢驗機構未經另一方認可，檢驗結果將不具有法律效力，造成資金浪費，無法達到委托的目的。

此外，為了成功保護