根據相關稅法規定，土地增值額是納稅人轉讓房地產取得的收入減去扣除項目金額后的余額。在扣除一定數額的情況下，出讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額也就越低。因此，如何通過分權轉移房地產收益是一個焦點。通常的做法是將可以單獨處理的部分與整個房地產分開，分別簽訂合同。例如，一家房地產開發企業正準備開發一棟精裝修樓房。據測算，精裝修房市場價1800萬元（含裝修費600萬元）。企業可以簽訂兩次合同。空房竣工后，先簽訂房屋銷售合同1200萬元，裝修后簽訂裝修合同600萬元。則納稅人只按第一份合同中注明的金額繳納土地增值稅，第二份合同中注明的金額在營業稅范圍內，因此無需繳納土地增值稅。這樣，就可以減少應納稅額，達到節稅的目的。

成本遷移規劃法

房地產開發成本是不扣除實際金額的期間成本（管理成本、財務成本、運營成本），但根據是否按轉讓的房地產項目作為一定條件計算分攤利息，并按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事先規劃，將實際期間支出轉為房地產開發項目的直接成本。如公司總部人員的工資、福利、辦公費、差旅費、業務招待費等均在期間費用范圍內。因為實際數額不能增加土地增值稅的扣除數額，人事部門可以為了不影響總部工作的同時，將總部的一些工作人員安排在每個具體的房地產項目中或兼職。那么這些人的相關費用就可以分攤到房地產開發成本中。如果期間成本較低，則不影響房地產開發成本的扣除，但增加了房地產開發成本。也就是說，房地產開發公司可以在不增加任何費用的情況下，通過成本遷移法增加土地增值稅扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。“臨界點”規劃法房地產開發企業在開發項目時總是需要獲得一定的利潤，但利潤率越高，所繳納的土地增值稅越多，稅后利潤可能越小。因此，如何使房價最低、土地增值稅最少、利潤最大是房地產企業應該認真考慮的問題。根據稅法有關優惠規定：納稅人建造普通標準房屋銷售，增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，按規定征稅。這里的“20%增量”是“臨界點”。根據稅負效應的臨界點，可以進行稅收籌劃。

在實際工作中，首先要計算增值率（增值額與允許扣除項目數的比值），然后再嘗試調整增值率。改變增值率有兩種途徑：一是合理定價。比如在銷售過程中，增值稅率略高于兩個稅率交界處的增值稅率。通過適當降低價格，可以降低增值額，降低土地增值稅適用稅率，減輕稅負。二是加大扣除力度，主要通過加大投入提高市場競爭力。根據《土地增值稅暫行實施細則》，房地產開發成本中的可抵扣項目包括：征地拆遷補償費、前期工程費、建安費、基礎設施費、公共配套設施費、間接開發費，納稅人可以通過改善住房環境和房地產質量，適當增加扣除項目，以質優價廉占領市場。例如：某房地產公司建了一套普通標準房，扣除額為800萬元。當地同類房屋的市場價格在1000萬元左右。如果價格為1000萬元，增值率為25%，土地增值稅為60萬元。如果不考慮其他因素，利潤為1000-800-60=140萬元。但是，如果定價為960萬元（x-800/800=20%），增值率為20%。由于納稅人建普通標準房銷售，增值額不超過扣除項目額的20%，可以免征土地增值稅，利潤為960-800=160萬元，比稅后利潤多20萬元。通過這個例子可以看出，企業在銷售普通標準房時，通過合理的定價和稅收籌劃，可以保持較低的價格，獲得較高的利潤。此方法主要針對房地產開發業務較多的企業。由于這類企業可能同時開發多個房地產業務，不同地方的開發成本可能因地價等原因而不同，這將導致部分房屋開發銷售后增值率較高，部分房屋增值率較低。這種不均衡的狀態實際上會增加企業的稅負，這就需要企業對開發成本進行必要的調整，使開發業務的增值率在各地大致相同，從而達到節約稅收的目的。因此，平均成本分擔是抵消增值稅、降低稅收的最佳選擇。房地產開發企業可以在一段時間內最大限度地調整和分配各種開發成本，最大限度地平均增值額。這樣，增值率在一定時期內過高的現象就不會出現，從而節省了一部分稅款。如果結合其他規劃方法，增值率剛好低于某一臨界點，節稅效果會更加明顯。房地產開發企業屬于高負債行業，一般都有大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方式也會對應納稅額產生很大影響。財務費用中的利息支出，可以按照轉讓的房地產項目分攤，并提供金融機構證明的，可以根據實際情況扣除，但最高金額不得超過按同一項目貸款利率計算的金額同類商業銀行，房地產開發的其他費用也可按項目地價與開發成本之和的5%扣除；利息費用不能按轉讓的房地產項目分攤或者不能提供金融機構證明的，直接按該項目地價和開發成本之和的10%扣除房地產開發成本，不扣除實際利息費用扣除。這為納稅人提供了一個選擇：如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠貸款融資，且利息成本較高，應盡可能提供金融機構的貸款證明，并根據房地產項目計算分攤利息費用，實現因地制宜的利息扣除，減少稅收；反之，如果開發過程中貸款不多，利息費用低，則無法計算分攤的利息費用或提供金融機構的貸款證明。這樣，房地產開發費用才能得到更多的扣除，使企業利潤最大化。根據稅法相關規定，一些形式的建房活動不屬于土地增值稅范圍，不需要繳納土地增值稅。如果納稅人能夠注意利用這些特殊政策進行稅收籌劃，其節稅效果也非常明顯。第一種方法是替別人蓋房子。根據稅法規定，代建行為不屬于土地增值稅的征收范圍，而屬于建筑業，屬于營業稅的征收范圍。由于建筑業實行3%的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅實行30%-60%的累進稅率，前者節稅明顯。因此，如果房地產開發公司能夠確定最終客戶的開始時間