2014年7月19日，買受人王先生與出賣人李先生簽訂二手房買賣合同，約定總價150萬元，定金45萬元。剩余的定金是王先生在簽訂合同當天預付35萬元后10天內付清的，李先生在收到王先生的定金后將房子交付使用。合同簽訂后，王先生預付了35萬元定金。王先生認為合同約定的定金超出了法定標準。交了35萬元定金后，他就完成了合同義務。但李先生在收到35萬元定金后，未能交付房屋，構成違約，遂提起訴訟。王先生認為，雖然合同約定定金為45萬元，但金額超過了合同價格的20%。他交了35萬元定金，履行了合同義務。但李先生收到定金后，不交付房屋構成違約。李先生認為，合同明確約定定金45萬元，而王先生只支付35萬元，違約在先，所以李先生不需要承擔違約責任。一審法院認為：根據《擔保法》的規定，定金數額由當事人約定，但不得超過主合同標的物數額的20%。在王先生與李先生簽訂的合同中，定金已超過法定上限，超出部分無效。本案中，王先生實際向李先生支付了30萬元，已達到法定存款上限的要求。因此，李先生以王先生未足額支付定金為由拒絕履行合同義務，構成違約，依法應當承擔違約責任。李先生不服原判提出上訴。

二審法院認為，先支付合同約定的45萬元首付款是王先生的合同義務，也是李先生履行交付房屋義務的前提。王先生需要在預付35萬元后10天內付清剩余定金，否則將構成違約。根據《人民法院法》第一百二十一條的規定，雖然定金數額超過合同規定的法定定金的35%，但人民法院明確支持定金數額超過35%，即：，當事人一方主張對方違約，擬申請定金要求承擔違約責任的，人民法院對定金中超過主合同標的物20%的部分不予支持，對付款一方不予干涉保證金作為另一方履行其在合同中義務的前提，從而實現當事人的初始選擇。因此，王先生沒有完全履行合同規定的全額支付定金的義務。他稱，李先生未能交房導致其違約，沒有事實依據。他裁定撤銷原判，駁回王先生的申請。案例分析本案的核心焦點是：理解合同雙方約定的條款的有效性，即合同約定的定金已超過法律規定的20%的范圍，但超出部分的有效性如何？它完全沒有約束力嗎？《擔保法》第八十九條規定：“定金支付人不履行約定義務的，無權要求返還定金；定金收受人不履行約定義務的，應當雙倍返還定金。”這是押金的處罰，具有一定的處罰性質。為避免處罰過于嚴厲，《擔保法》第九十一條規定“定金數額由當事人約定，但不得超過主合同標的物數額的20%”，《最高人民法院關于適用擔保若干問題的解釋》第一百二十一條法律規定：“當事人約定的定金數額超過主合同標的物20%的，人民法院不予支持。”我們認為，當事人主張對超過主合同標的物20%的部分一并適用定金的，人民法院不予支持。而本案的特殊性在于，約定定金不僅具有擔保功能，而且具有預付款的性質。

本案雙方約定“王先生于合同簽訂之日預付35萬元后10日內付清剩余定金”，這些約定表明雙方約定的定金具有預付功能，即：，買受人必須在出賣人交付房屋前預付一定金額。從合同雙方的初衷來看，出賣人要求買受人在交房前預付部分房款是一種常見的交易方式。但在本案中，買方起訴要求交付房屋或退還定金。如果賣方起訴要求買方先支付剩余定金，法院能支持嗎？如果支持，將與定金合同的做法相矛盾；如果不支持，將使合同中設置的預付款條款變空。

我們認為，本案二審法院的判決符合實際。買受人不支付首付款或者首付款低于約定金額的，出賣人有權行使抗辯權，拒絕履行交付義務。但出賣人不能請求法院判令買受人支付剩余定金，否則將與定金合同的實用性相矛盾。同時，在適用定金的情況下，只能按合同價格的20%計算。因此，以首付抗辯權處理首付和實際首付，既能維持首付的履行，又不違背首付合同的實際特點。同時，這也符合《定金數額法》的立法本意。綜上所述，當當事人約定的定金金額高于合同價款的20%時，超過20%的約束力不可否認。需要注意的是，具有預付款性質的保證金仍應履行。但由于保證金合同的現實性，對方當事人不能強制要求保證金履約方交付保證金，只能通過行使履約抗辯權來保護自己。在適用定金處罰時，只能限制在合同價格的20%。你知道嗎