社區公共設施的所有權是什么?
從物權法理論的角度看,社區公共設施的所有權屬于共有產權問題。社區公共設施的權屬主要分為以下幾種情況:
(1)道路、綠地、空地、備用地、電梯、樓梯、走廊、走廊、屋頂等,這種公共配套設施是整個居住區不可缺少的。這些公共配套設施與整個居住區構成一個不可分割的整體,不具有獨立產權的含義。事實上,這類公共設施的面積已經分攤到業主所購房屋的建筑面積中作為分攤面積。對于這類公共設施,無論其所有權的購買合同如何約定,都屬于社區全體業主。
(2)停車場、俱樂部、戶外廣告位等,這類公共設施也與小區業主的生活有著重大關系,但與上述其他公共設施相比,這類公共設施的規模還不夠大,對業主的日常生活沒有決定性的意義。沒有這種公共設施,小區的業主就不能用自己的房子。更重要的是,這種公共設施并沒有分配給業主所購房屋的建筑面積作為分攤面積。因此,對于此類公共設施,開發商和業主可以在買賣合同中約定其所有權。小區公共配套設施必須按照規劃目的提供給業主共用。社區公共配套設施無論是全體業主所有,還是開發商預留,都必須按照規劃目的提供給全體業主共同使用。部分公共設施在所有權上屬于開發商,但開發商作為業主不得隨意處置,應將公共設施提供給全體業主使用。當然,這種使用是可以付費的。開發商對社區公共設施的所有權受到社區業主公共利益的限制,必須服從社區業主使用公共設施的需要。因為能夠使用社區所有的公共設施,是每個業主在購房時的合理期待。無論購房合同中是否約定,開發商都應承擔保證業主使用小區所有公共設施的義務,這一點應該不言而喻。因此,即使開發商同意保留部分公共配套設施,開發商也不得擅自改變公共配套設施的用途或向業主開放公共配套設施。擅自改變社區公共配套設施的用途,構成侵權,侵犯了業主使用社區公共配套設施的共同權利,因此,他們應當承擔立即停止侵權、恢復社區公共配套設施原狀的法律責任。改變小區公共配套設施的用途,必須征得業主同意,并經規劃部門批準,符合兩個條件:
(1)取得全體業主(至少大部分業主)的書面簽字同意;
(2)取得土地規劃的批準同意部門。
在實踐中,開發商或物業管理公司往往將社區公共配套設施的用途改為商業用途出租。這種行為一方面構成對小區業主的侵權,屬于侵權行為;另一方面違反了相關規劃法規,屬于違法行為。業主可以要求賠償侵權造成的損失;違法行為取得的租金收入屬于違法所得,應當予以沒收。損害賠償與沒收違法所得是兩種不同的法律關系。損害賠償的數額絕不等于非法的租金收入。至于損害賠償的數額,業主應當舉證,但業主無權要求返還租金收入,也無權以租金收入直接沖抵損害賠償。否則,將非法租金收入轉移給所有業主,就違反了任何人都不能基于非法行為獲得利益的法律原則。你知道嗎
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