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戀愛關系終止后購房權屬認定——何強訴顧娟權屬確認糾紛案

本案主旨：在戀愛關系存續期間，基于建立婚姻關系的愿望，一方共同購房，但產權登記為兩人共有財產，權屬認定應考慮非出資方對共有財產的出資，合理確定非出資方的比例。非出資方對購房沒有出資的，視為該房屋產權屬于出資方；非出資方在購房后出資償還銀行貸款和利息的，對非出資方應當給予相應的補償。案件編號：廣東省新興縣人民法院（2012）云新發民初字第878號（2012年12月26日），廣東省云浮市中級人民法院（2013）云中發民中字第17號（2013年3月14日）

審判庭：廣東省新興縣人民法院，廣東省云浮市中級人民法院正在審理中關于愛情，男女之間必然會有金錢上的交流。尤其是隨著婚姻的臨近，他們對未來生活的憧憬或相互信任，會單方面或共同購買房屋等房產，為結婚做準備。按照一般法律概念，這種財產交易屬于一種贈與關系。只要贈與已經交付或者登記，贈與行為已經完成，贈與人無權要求返還。但在實踐中，一些財產涉及大量金錢，如房屋、車輛等，如果按照上述理論進行認定，則存在法律認定與社會公平的沖突。

筆者也贊同上述法官的判決，即普通住房所有權屬于不動產登記權，實行不動產登記公示原則。不動產登記具有推定權，即依法登記的不動產權利人在法律上被推定為不動產權利人。但根據《物權法》第十九條第一款規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載事項錯誤的，可以申請更正登記。房地產登記簿記載的權利人書面同意更正的，或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機關應當予以更正?！庇纱丝梢?，推定登記在房地產權屬證書上的產權人只是權利證明程序。人民法院可以根據事實完全否定現有的所有權登記。類似上述情況，我們必須考慮住房的實際貢獻。

戀愛期間，一方出資后，另一方在房屋產權證上登記的行為，應當是一種有義務的捐贈。附條件贈與合同，又稱附義務贈與合同，是指贈與人在贈與財產或者財產權利時，要求受贈人符合一定條件的贈與合同?！逗贤ā返谝话倬攀畻l規定：“贈與可以附義務。此外，《民法通則》第六十二條規定：“民事法律行為可以是附條件的，附條件的民事法律行為符合附條件時生效”。在附條件贈與合同中，贈與合同只有在符合附條件的情況下才能生效。按照常理，雙方都是基于建立婚姻關系的愿望而購買房屋的，這應該被視為暗示了締結婚姻關系的條件。此后雙方未辦理結婚登記的，應視為未達到條件，以房屋名義登記的一方應無償返還房屋。

筆者認為，戀愛買房時，既要考慮雙方的捐贈關系，又要避免雙方的捐贈前提。也就是說，如上所述，是基于建立婚姻關系的愿望。在本案中，原告支付了爭議房屋的首付款。同時，原告向銀行申請了20年的按揭貸款，并支付了個人貸款抵押房屋的保險費。此后，原告一直提供房屋?？梢姡桓嫒嗽谫彿亢瓦€貸中均未作出任何出資。因此，法院判決被告將房屋返還原告符合法理。非出資方在購房后申請購房貸款或已歸還銀行貸款及利息的，可以認定非出資方在購房過程中已出資，非出資方應得到相應補償。第四條《中華人民共和國民法通則》規定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。第六十二條民事法律行為可以是附條件的，附條件的民事法律行為符合附條件時生效。相關案例

1。物權的歸屬和內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認。對于房貸登記糾紛，要從以下幾個方面對物權人進行調查判斷：一是誰是房產證的登記所有人；二是誰負責支付購房款及相關稅費；三是誰是房屋的長期所有人；四是法律責任房屋出賣人證明。資料來源：人民法院報告2。實際購房者需要提供付款等證據，證明自己是房屋所有人。本案的主旨是：基于不動產登記的公信力，法律一般假定不動產權屬證書上載明的登記人是該房產的所有人。在以他人名義購房的情況下，如果實際購房人能夠提供充分的證據證明自己是真正的購房人，并且能夠證明購房款是自己支付的，就可以確認自己是房屋的實際所有人。案件編號：（2012）浦明一（民）初字第8282號，（2012）滬一中礦（民）中字第2221號初審法院：上海市第一中級人民法院來源：人民法院·2014年第4號案件有證據證明該房屋是父母建造的，父母只以成年子女的名義登記該房屋。如果該房屋不是以子女結婚為目的捐贈的，又沒有其他明示的捐贈意向，登記不應認定為贈與，應屬登記錯誤，且該房屋仍屬于父母財產。案件編號：（2008）京中民審字第103號初審法院：江西省吉安市中級人民法院來源：人民司法判例2009年第8號*房屋權屬確認案本案主旨：在司法實踐中，如果不動產登記簿的記載與房屋所有人不一致，是否有足夠的證據為了證明這一事實，那么房子的所有權屬于真正的主人。物權法以公示原則為基礎，衍生出不動產登記中真實性推定的效力，即法律認定不動產登記簿上記載的人是不動產的權利人，但有相反證據的除外。如果已經形成完整的證據鏈，證明當事人是訴訟房屋的真正權利人，那么房屋的所有權應當屬于提供證據的另一方。案件編號：（2011）順民中字第13070號初審法院：北京市第二中級人民法院資料來源：中國審判案件摘要不動產登記簿是物權歸屬和內容的基礎，具有無可爭辯的權威性。當不動產權屬發生爭議時，可以通過不動產登記簿確定不動產權利人，但這并不意味著不動產登記簿記載的事項必須是“真實的”，只有“推定的證據效力”。異議人提出充分的相反證據的，法院應當作出與不動產登記簿記載相反的事實認定。案件編號：（2009）滬民總字第3219號一審法院：福建省廈門市湖里區人民法院來源：福建省廈門市湖里區人民法院審理的房屋權屬證書有效性爭議案件選案，房屋所有權證不能作為訴訟中確定房屋權利歸屬的證據。此時，法院應當對房屋所有權證在確權訴訟等民事案件中的證據效力進行審查分析，嚴格按照相關證據規則對訴訟中的房屋所有權進行全面認定