【案例摘要】

2010年1月12日，XX與**公司簽訂商品房買賣合同，約定XX向**公司購買XX的房屋，購房總價(jià)1686360元；李平于2009年12月30日前付清全部購房款；李平于12月30日前付清全部購房款，2009年；**商品房交付使用后720日內(nèi)，公司應(yīng)將提供產(chǎn)權(quán)登記所需資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。因**公司責(zé)任，XX在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房地產(chǎn)權(quán)證的，按以下規(guī)定處理：**公司未按合同規(guī)定向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的，如果是證書，XX無法取得產(chǎn)權(quán)，XX有權(quán)終止本合同。無論李平是否解除合同，**公司應(yīng)按已付房價(jià)的萬分之一每天向XX支付違約金。”在合同簽訂之前，XX已經(jīng)支付了全部貨款。2010年1月12日，李平與**公司到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理了涉案房屋買賣合同登記。2010年2月25日，某購買涉案房屋繳納契稅50591元。

2010年3月31日，**公司將涉案房屋交付給XX，但未能按合同約定的期限在2012年3月20日前將**公司要求提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助XX辦理產(chǎn)權(quán)證。

2013年3月20日，XX致函**公司，解除雙方涉及的商品房買賣合同。后來**公司拒絕退還貨款。

[法院判決書]

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，XX已支付全部購房款，**公司因自身原因未向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申報(bào)備案，協(xié)助XX辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，構(gòu)成違約的。XX有權(quán)要求**公司退還已付購房款，并有權(quán)要求**公司賠償其相關(guān)損失。關(guān)于契稅問題，我們可以向有關(guān)部門申請(qǐng)退稅。在沒有退稅的情況下，他們直接要求**公司賠償契稅損失。至于利息損失和違約金能否同時(shí)索賠，雙方約定的違約金僅針對(duì)**公司逾期申請(qǐng)?jiān)S可證的違約行為，而不針對(duì)**公司在合同終止后的法律責(zé)任。它們可以根據(jù)不同的依據(jù)和方向一起主張。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人約定了商品房買賣合同中的違約金條款，在追究**的違約責(zé)任時(shí)，應(yīng)按照司法解釋的規(guī)定適用違約金條款公司。如果他們認(rèn)為約定的每日違約金少于造成的損失，可以依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定請(qǐng)求法院判決。此外，在適用約定的違約金條款時(shí)，我們不應(yīng)要求賠償購房款的利息損失。

鑒于約定違約金過低，低于按照銀行同期同類貸款利率計(jì)算的購房價(jià)款利息金額，結(jié)合一審陳述，二審將處罰金額調(diào)整為按照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算的購房價(jià)款利息金額。至于契稅利息損失是否應(yīng)予支持，雙方未就違約責(zé)任達(dá)成一致。某某繳納了契稅，客觀上造成了損失。責(zé)令**公司賠償李平契稅利息損失并無不當(dāng)。在民事訴訟中，當(dāng)事人主張的利息有時(shí)是指利息收入，其性質(zhì)屬于法定孳息；有時(shí)是指利息損失，其性質(zhì)是法定孳息的損失。兩者性質(zhì)不同，適用規(guī)則也不同。在實(shí)踐中，法官對(duì)利益性質(zhì)的不同認(rèn)定會(huì)導(dǎo)致案件結(jié)果的相反。正確認(rèn)定利害關(guān)系的性質(zhì)是正確辦案的前提。利息收入和利息損失都發(fā)生在特定的法律關(guān)系中。利益的性質(zhì)需要結(jié)合案件類型和法律關(guān)系的具體情況進(jìn)行考察。利息收入按法定孳息的有關(guān)規(guī)定處理。相反，在絕大多數(shù)情況下，當(dāng)事人主張的利益是以承擔(dān)民事責(zé)任為基礎(chǔ)的。因此，利息應(yīng)當(dāng)屬于利息損失，即法定孳息損失，屬于債權(quán)法的判斷范疇、過錯(cuò)因素的規(guī)定和訴訟時(shí)效。在違約金的基本性質(zhì)上，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，違約金的描述和違約金的調(diào)整都是以“造成的損失”為參照系數(shù)，即仍以民法中的“損失賠償”原則為準(zhǔn)。因此，違約金的基本性質(zhì)應(yīng)界定為預(yù)定損害賠償金，它是基于違約發(fā)生前當(dāng)事人確定的賠償性質(zhì)。基于違約金與損害賠償金在性質(zhì)和功能上的等價(jià)性以及違約金適用的便利性，根據(jù)合同法的約定優(yōu)先原則，可以認(rèn)定二者之間的基本關(guān)系不能同時(shí)使用，違約金條款（責(zé)任）應(yīng)首先適用。在民事訴訟中，當(dāng)事人主張的利息應(yīng)當(dāng)分為利息損失或者利息收入。商品房買賣合同終止后，買受人主張的購房款利息屬于利息損失，適用損害賠償債權(quán)規(guī)則。它在性質(zhì)和功能上等同于違約金。根據(jù)《合同法》約定的優(yōu)先權(quán)原則，二者不能并存，應(yīng)優(yōu)先適用違約金條款。違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)適當(dāng)調(diào)整。

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