1、 逾期交貨是否有合理的期限？

一般來說，合同約定了交貨時間和合理期限，具體期限應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的合同確定。

2。在什么情況下可以免除遲延交貨的責(zé)任（1）政府行為造成的遲延交貨。首先，如果政府行為是基于公共利益的，則應(yīng)視為不可抗力。其次，政府規(guī)劃的調(diào)整要考慮環(huán)境變化的因素。這些因素是開發(fā)商無法控制的，按照公平責(zé)任的原則，應(yīng)該允許開發(fā)商變更或終止合同。

但是，如果政府行為是基于第三方的過錯，如開發(fā)商違反規(guī)劃、超期建設(shè)、改變?nèi)莘e率以及政府部門責(zé)令改正的其他期限，則不能視為不可抗力，違約方的責(zé)任不能免除。（2） 由于自然現(xiàn)象而延遲交貨。如果開發(fā)商認(rèn)為因暴風(fēng)雪、暴雨、洪水等原因不能正常施工，應(yīng)從以下三個方面認(rèn)定為不可抗力：。賣方是否能夠或應(yīng)該預(yù)見自然現(xiàn)象。如果自然現(xiàn)象是該地區(qū)常見的氣象表現(xiàn)，則不能認(rèn)定為不可抗力，因為開發(fā)商是因地制宜自然條件，合理安排工期，在簽訂合同時有合理的預(yù)見性，確保房屋在約定期限內(nèi)依法交付。如果自然現(xiàn)象是異常天氣，則應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。

2。賣方是否能夠或應(yīng)該能夠解決問題。如果自然現(xiàn)象不能由開發(fā)商解決，則應(yīng)認(rèn)定為不可抗力；如果自然現(xiàn)象可以由開發(fā)商解決，例如，在從不下雪的地方，但降雪不會影響其他地方，因此可以解決，則不能認(rèn)定為不可抗力。

3。自然現(xiàn)象是否足以造成工期延誤，自然現(xiàn)象與工期延誤之間是否存在因果關(guān)系。法院在審理案件時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合施工日志和氣象資料，綜合分析自然原因是否構(gòu)成不可抗力。（3）拆遷不力等社會事件。開發(fā)商往往辯稱，由于“釘子戶”導(dǎo)致拆遷不能如期進(jìn)行，進(jìn)而逾期。我們認(rèn)為，如果開發(fā)商造成拆遷不順利，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強(qiáng)制拆遷屬于政府或法院的責(zé)任行為，開發(fā)商無法控制，但拆遷安置與房屋交付的法律關(guān)系不同，故不應(yīng)免除違約責(zé)任。（4） 施工安全事故等突發(fā)事件。我們認(rèn)為，開發(fā)商不應(yīng)因自身或第三方的過錯或過失行為而承擔(dān)違約責(zé)任，導(dǎo)致工程延期竣工交付，不應(yīng)免除逾期責(zé)任。

最后，應(yīng)提醒買方，如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力以及合同中規(guī)定的開發(fā)商免責(zé)的原因，而開發(fā)商未能在合同規(guī)定的期限內(nèi)通知買方，或者房屋遲延交付后，開發(fā)商有不可抗拒力的，開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任。《合同法》等法律規(guī)定，合同一方違約的，另一方可以要求違約方繼續(xù)履行、停止違約、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金等補(bǔ)救措施。《商品房買賣合同示范文本》第九條規(guī)定了開發(fā)商按遲延時間承擔(dān)違約責(zé)任的兩種情形：

1。逾期超過合理期限的，買受人有權(quán)解除合同或者繼續(xù)履行合同，并可以要求開發(fā)商支付違約金。在實踐中，買方要求賣方繼續(xù)履行并支付遲延違約金。逾期未超過一定期限（如60天或90天）的，從合同規(guī)定的交付期第二天起至實際交付日止，開發(fā)商應(yīng)向買受人支付已付房價的萬分之一（一般約定萬分之二或萬分之三）的違約金，合同繼續(xù)履行。（2） 逾期付款違約金的確定。

根據(jù)《商品房買賣合同示范文本》第九條規(guī)定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額的計算方法確定。沒有約定的，可以按照下列標(biāo)準(zhǔn)確定違約金或者損失賠償金的數(shù)額：，在房屋延遲交付使用期間，由主管部門或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，確定同一地區(qū)同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。（3） 適用法律規(guī)定要求開發(fā)商提出罰款過高并要求減免。

開發(fā)商經(jīng)常辯稱延遲交付違約金過高，要求降低違約金，因為《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由要求降低違約金的，應(yīng)當(dāng)按照約定的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)降低違約金違約金超過造成損失的30%。但根據(jù)《合同法》中的意思自治原則，由于對違約責(zé)任模式有明確規(guī)定，那么任何一方違約都可以直接按合同履行。如果違約金數(shù)額減少，雙方就違約金達(dá)成的協(xié)議就沒有意義。有鑒于此，我國相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高，請求適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為依據(jù)，兼顧合同履行，當(dāng)事人的過錯程度和預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平和誠實信用的原則衡量和作出裁決。此外，《合同法》的立法本意無疑是鼓勵誠實守信，制裁違約行為，但對于惡意違約，責(zé)任不能減輕。讀者需要法律幫助。歡迎來到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎