1、 根據《合同法》第一百一十四條的規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構增加租金；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。如果開發商支付的租金低于租金，買方可以要求法院增加支付違約金。開發商非因不可抗力等特殊原因逾期交房的，應當承擔下列責任之一：

（1）按照合同約定的交房日期，開發商應當按照其支付的房價款總額的百分比支付違約金（具體金額）買受人對于超過交付日期的每一天（2）按合同約定的交付日期，如果開發商未能交付房屋，買受人可以解除購房合同。自收到解除購房合同的書面通知之日起，開發商應在購房合同約定的時間內退還購房人已支付的全部房款和利息，并按合同約定的金額支付違約金。

按照合同約定的日期交付，如果開發商未能交付房屋，購房人可以終止購房合同或繼續履行合同。無論采取何種方式，開發商都應承擔違約責任。此外，如果合同中有其他違約責任，開發商也應承擔。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規定，商品房買賣合同未約定違約金和實際損失的數額。違約金或者損失賠償金的數額，可以參照下列標準確定：逾期交付使用的房屋或者同地段同類房屋的租金，由有關主管部門公告或者逾期期間經有資質的房地產評估機構評估確定房屋的交付和使用，應當確定。”根據《解釋》第十六條，“當事人以約定的違約金過高為由要求降低違約金的，應當按照違約金超過造成損失的30%的標準適當降低違約金；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金的，違約金的數額應當根據違約造成的損失確定。”（3）逾期交付后能否退房？是的，你可以。合同約定的交房日期到了以后，可以給開發商發通知催促開發商交房。如果開發商在未來三個月的法定期限內仍不能交房，您有權要求退房。

有時，延遲交房的業主得到的實際賠償比延遲交房造成的損失要低得多，但也有一些問題主人會要求退房。而如果要退房，購房者一定要注意幾個問題。

退房理由應以合同為依據。如果合同中有約定，就按合同條款辦理退房手續。如果沒有約定，按照法律規定退房，可以主張合同無效。在這個過程中，要注意證據的收集，這樣才能順利結案。如果開發商同意終止購房合同，無論是協議終止還是法院判決終止，在主張首付的同時不要忘記銀行貸款。購房者要注意的是，開發商最好直接向購房者還貸，而不是直接向銀行歸還貸款。然后業主與銀行解除貸款合同，再到房地產交易管理部門辦理注銷手續，完成退房手續。如果由于未經銀行確認，允許開發商直接向銀行發放貸款，如果開發商未按約定償還貸款本息，購房者仍是還款義務人，不能免除還款義務。

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