簽約購(gòu)房賣家屢出狀況

2015年12月24日，上海的陳女士與賣家熊先生達(dá)成了一套連體別墅的買賣協(xié)議。雙方約定房屋總價(jià)435萬(wàn)元，定金20萬(wàn)元，首付180萬(wàn)元，余款由陳女士辦理貸款，并約定三天內(nèi)到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行網(wǎng)簽。簽約當(dāng)天，陳女士就向熊先生支付了5萬(wàn)元現(xiàn)金。

事實(shí)上，熊先生并未向陳女士說(shuō)明其名下的這套別墅已被法院司法凍結(jié)，是中介公司次日發(fā)現(xiàn)該情況后才告知了陳女士。

當(dāng)天，中介安排熊先生和陳女士再次碰頭，熊先生這才承認(rèn)自己在法院有6萬(wàn)元判決債務(wù)未能償還。但他表示，只要拿到陳女士的定金去法院還錢，即可解除房屋的凍結(jié)。于是，雙方相約于2015年12月30日去法院辦解封手續(xù)。

然而12月30日這天，熊先生卻去了美國(guó)，他委托自己的父親出面，和陳女士與中介公司一起，去法院辦理還款解凍手續(xù)。當(dāng)天，陳女士給了熊先生的父親6萬(wàn)元現(xiàn)金，由熊先生父親將錢交給法院并寫了解封申請(qǐng);陳女士又轉(zhuǎn)賬9萬(wàn)元到熊先生的卡上，并拿到了20萬(wàn)元的房屋買賣定金收據(jù)。

此后，因房屋解封需要一段時(shí)間，熊先生在電話里向陳女士提出，等他從美國(guó)回來(lái)且房屋解封后，再簽訂正式的買賣合同，當(dāng)時(shí)雙方口頭約定的時(shí)間是2016年4月。

2016年1月11日，熊先生打電話給陳女士，要求她追加定金10萬(wàn)元，陳女士便又支付了10萬(wàn)元。

賣家跳價(jià)不成蓄意毀約

2016年春節(jié)以后，上海房?jī)r(jià)大幅度上漲。3月16日，熊先生的母親找到陳女士及中介公司，要求漲價(jià)75萬(wàn)元再進(jìn)行交易。陳女士不同意，熊先生的母親表示不漲價(jià)就不賣了。陳女士打電話給熊先生，熊先生表示等他回來(lái)再說(shuō)。

4月11日，熊先生回國(guó)與陳女士當(dāng)面協(xié)商，并表示需要時(shí)間考慮一下。4月13日，熊先生微信告知陳女士因其母親不同意出售，所以不再簽訂該房屋的買賣合同。

4月27日，陳女士向上海市寶山區(qū)人民法院提起訴訟，要求對(duì)方返還定金30萬(wàn)元，并賠償因違約造成的經(jīng)濟(jì)損失170萬(wàn)元。

定金罰則適用與否成關(guān)鍵

庭審中，熊先生同意解除合同，同意返還陳女士定金20萬(wàn)元及預(yù)付款10萬(wàn)元，但不同意賠償原告主張的違約損失。熊先生還認(rèn)為，房屋買賣協(xié)議中既然約定了對(duì)違約適用定金罰則，就應(yīng)該適用定金罰則，并且和賠償違約損失是不能并存的。況且原告支付的定金是訂約定金，不是履約定金，所以對(duì)于原告的訴訟主張不予認(rèn)可。

9月13日，法庭組織雙方對(duì)于評(píng)估報(bào)告確定的537萬(wàn)元房?jī)r(jià)進(jìn)行質(zhì)證，原告雖然認(rèn)為偏低，但還是表示接受，并且根據(jù)評(píng)估價(jià)格，將索賠額調(diào)整為112萬(wàn)元。被告則認(rèn)為評(píng)估價(jià)格太高。被告認(rèn)為原、被告之間的合同處于很淺的階段，也沒(méi)有影響原告另行購(gòu)房，原告沒(méi)有支付首付款，即使被告要承擔(dān)責(zé)任，也只是在定金范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。雙方所爭(zhēng)議的協(xié)議，只是對(duì)后續(xù)房屋買賣合同的簽訂的預(yù)約，如果原告違約，只需要承擔(dān)定金責(zé)任，而被告違約，若需要承擔(dān)大額違約金，對(duì)被告是不公平的。

經(jīng)過(guò)審慎審理，寶山法院在審理中考慮合同的履行情況、原告支付的款項(xiàng)金額、被告的違約情況，參照評(píng)估意見(jiàn)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，酌情確定熊先生應(yīng)賠償陳女士85萬(wàn)元。