1、 過了期限你能退房嗎？

您可以退房。合同約定的交房日期到了以后，你應(yīng)該給開發(fā)商發(fā)個通知催交房。如果開發(fā)商在未來三個月的法定期限內(nèi)仍不能交房，他有權(quán)要求退房。有時，延遲交房的業(yè)主實際得到的補償遠低于延遲交房造成的損失，但也會有部分業(yè)主要求退房。而如果要退房，購房者一定要注意幾個問題。退房理由應(yīng)以合同為依據(jù)。如果合同中有約定，就按合同條款辦理退房手續(xù)。如果沒有約定，按照法律規(guī)定退房，可以主張合同無效。在這個過程中，要注意證據(jù)的收集，這樣才能順利結(jié)案。如果開發(fā)商同意終止購房合同，無論是協(xié)議終止還是法院判決終止，在主張首付的同時不要忘記銀行貸款。購房者要注意的是，開發(fā)商最好直接向購房者還貸，而不是直接向銀行歸還貸款。然后業(yè)主與銀行解除貸款合同，再到房地產(chǎn)交易管理部門辦理注銷手續(xù)，完成退房手續(xù)。如果由于未經(jīng)銀行確認，允許開發(fā)商直接向銀行發(fā)放貸款，如果開發(fā)商未按約定償還貸款本息，購房者仍是還款義務(wù)人，不能免除還款義務(wù)。根據(jù)《合同法》第一百三十三條、第一百三十五條的規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人有義務(wù)將房屋交付買受人，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。所謂交付房屋，是出賣人將已完工的房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，其外在表現(xiàn)主要是將房屋鑰匙交付給買受人。但房屋交付并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。一般動產(chǎn)的所有權(quán)在標的物交付時轉(zhuǎn)移。標的物交付買受人后，出賣人即履行所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)。至于不動產(chǎn)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，只有辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才會轉(zhuǎn)移。此外，還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后，方可交付使用。因此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高人民法院商品房司法解釋》）規(guī)定，以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為準房屋的交付和使用。這也稱為“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，即視為出賣人履行了“交付使用”的義務(wù)，但這并不意味著房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的履行。當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同當事人可以就“房屋交付使用”的內(nèi)容作出特別約定。當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，而且是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，應(yīng)當按照約定確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)本協(xié)議，出賣人不僅要在合同約定的期限內(nèi)向買受人“交鑰匙”，還要將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，否則，出賣人將承擔違約責任。如果雙方只約定了“交付使用”的時間，但未明確約定包括房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，出賣人只需在約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人占用即“交鑰匙”，即視為出賣人履行了義務(wù)按期交付使用的義務(wù)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的履行期限，當事人可以另行約定，也可以按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定確定。（1） 按照合同約定的交房日期，開發(fā)商按購房人支付的房價款總額的百分比（具體金額由雙方確定）支付違約金（2）按照合同約定的交房日期，開發(fā)商不交房的，由開發(fā)商支付違約金購房人可以解除購房合同。自收到解除購房合同的書面通知之日起，開發(fā)商應(yīng)在購房合同雙方約定的時間內(nèi)退還購房人已支付的全部房款和利息，并按合同雙方約定的金額支付違約金。

按照合同約定的日期交付，如果開發(fā)商未能交付房屋，購房人可以終止購房合同或繼續(xù)履行合同。無論采取何種方式，開發(fā)商都應(yīng)承擔違約責任。此外，如果合同中有其他違約責任，開發(fā)商也應(yīng)承擔。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同未約定違約金和實際損失的數(shù)額。違約金或者損失賠償金的數(shù)額，可以參照下列標準確定：逾期交付使用的房屋或者同地段同類房屋的租金，由有關(guān)主管部門公告或者逾期期間經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定房屋的交付和使用，應(yīng)當確定。”根據(jù)《解釋》第十六條，“當事人以約定的違約金過高為由要求降低違約金的，應(yīng)當按照違約金超過造成損失的30%的標準適當降低違約金；當事人以約定的違約金低于造成的損失為理由要求增加違約金的，違約金數(shù)額根據(jù)違約造成的損失確定。”

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