結(jié)婚5年后，陳軍和愛(ài)人鄭玲終于在一年半前有了自己的孩子。隨著孩子們一天天長(zhǎng)大，45平方米的暖巢漸漸變得局促，兩人有了換房的打算。

他們結(jié)婚時(shí)，事業(yè)還處于起步階段，于是借錢買了一套總價(jià)27萬(wàn)元的房子。貸款15萬(wàn)元，每月還款1600元左右，還剩4年零5個(gè)月。現(xiàn)在市區(qū)的這套房子市值43萬(wàn)元。如果提前還貸，一次需要向銀行支付9萬(wàn)元左右，所以他們手里還有34萬(wàn)元。如果你租了這套房子，每月可以拿到1900元，足夠支付剩下的貸款。新房子是通過(guò)還貸購(gòu)買的，他們也可以接受。但這對(duì)夫婦一時(shí)不知情。他們不知道是應(yīng)該賣掉小一居買新房，還是作為資產(chǎn)保留。他們愛(ài)上了學(xué)區(qū)一套65平方米的兩居室公寓，價(jià)值72萬(wàn)元。兩人拼湊起來(lái)，看了看自己的積蓄，一共17萬(wàn)元，還不夠支付購(gòu)房首付的30%。如果你向父母借錢，張嘴不說(shuō)，這對(duì)夫婦就會(huì)有麻煩。

他們找到了我們的投資理財(cái)雜志，希望我們的規(guī)劃師能幫助他們。夫妻倆問(wèn)理財(cái)師：不知道能否通過(guò)投資選擇合適的理財(cái)產(chǎn)品來(lái)賺取收益，盡快彌補(bǔ)房屋首付的資金缺口。但同時(shí)，他們也擔(dān)心如果不買房，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。如果投資回報(bào)率不能超過(guò)房?jī)r(jià)上漲的速度，他們的換房夢(mèng)就會(huì)越來(lái)越暗淡。

兩人每月總收入約7500元。陳軍已晉升為國(guó)企中層。他每月的福利很好，每月的開(kāi)支在2000元左右。除了換房，他們還希望為老人和孩子的未來(lái)提供更多保障，并希望理財(cái)師也能針對(duì)這一需求進(jìn)行規(guī)劃。雖然我知道自己能力有限，但即使現(xiàn)在做不到，也希望理財(cái)師能幫我制定一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃。最后，在五年內(nèi)，孩子上小學(xué)之前，我要換房子，準(zhǔn)備老人和孩子的保障。陳先生家庭資產(chǎn)分布主要為自住房地產(chǎn)和銀行存款，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值43萬(wàn)元，占家庭總資產(chǎn)的72%，暫時(shí)不存在投資性金融資產(chǎn)。現(xiàn)有按揭貸款余額9萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率15%，處于合理區(qū)間，暫時(shí)不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。收入和支出兩者的總收入為7500元/月，每月支出約為3600元。儲(chǔ)蓄率是現(xiàn)金流量表中盈余與收入的比率，是用于儲(chǔ)蓄的收入部分在總收入中所占的份額。陳先生的家庭儲(chǔ)蓄率為52%，儲(chǔ)蓄意識(shí)強(qiáng)，家庭財(cái)富積累效果明顯。

安全形勢(shì)

作為家庭的經(jīng)濟(jì)支柱，夫妻雙方應(yīng)增加保險(xiǎn)覆蓋面，減少家庭風(fēng)險(xiǎn)暴露；子女和老人也應(yīng)補(bǔ)充保險(xiǎn)。

理財(cái)建議

充分利用財(cái)務(wù)杠桿

陳先生的換房具有改善居住條件和子女就學(xué)的雙重功能，屬于剛性需求的改善，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間房?jī)r(jià)仍處于上漲通道，所以最好還是調(diào)整一下買早買晚。建議在家庭負(fù)擔(dān)得起的前提下，充分利用財(cái)政杠桿，盡快實(shí)現(xiàn)換房需求。

將舊房作為資產(chǎn)保留，出租，實(shí)現(xiàn)“租養(yǎng)貸”。小房子位于市區(qū)，優(yōu)勢(shì)明顯，無(wú)論租售，都不用擔(dān)心。如果用于出租，租金和月供可以相互抵消，還有一點(diǎn)剩余，這只是“以租養(yǎng)貸”的實(shí)現(xiàn)。隨著未來(lái)房?jī)r(jià)的不斷上漲，未來(lái)可以以更好的價(jià)格出售。

用財(cái)務(wù)杠桿化今天的錢，實(shí)現(xiàn)明天的換房夢(mèng)李先生家庭資產(chǎn)負(fù)債表（萬(wàn)元）資產(chǎn)負(fù)債表活期存款17.0流動(dòng)資產(chǎn)17.0消費(fèi)負(fù)債0股票基金0定期存款0.0投資資產(chǎn)0.0投資負(fù)債0自用房地產(chǎn)43.0住房貸款余額9.00自用汽車0.0自用資產(chǎn)43.0自用負(fù)債9.00總資產(chǎn)60.0總負(fù)債9.00安全狀況作為家庭經(jīng)濟(jì)支柱，夫妻雙方應(yīng)增加保險(xiǎn)范圍，減少家庭風(fēng)險(xiǎn)暴露；子女和老人也應(yīng)補(bǔ)充保險(xiǎn)。資產(chǎn)分析利用財(cái)務(wù)杠桿滿足購(gòu)房需求。計(jì)劃購(gòu)買65平方米學(xué)區(qū)房，總價(jià)72萬(wàn)元，首付30%，即21.6萬(wàn)元。目前，家庭有現(xiàn)金和活期存款17萬(wàn)元，首付缺口4.6萬(wàn)元。陳先生沒(méi)有購(gòu)買住房的綜合信用卡（約5萬(wàn)元），建議他采取個(gè)人按揭的形式。三年內(nèi)即可還清貸款，有效減輕了壓力。如果利率上浮10%，如果利率為7.04%，月供約1421元；如果按揭貸款30年50.4萬(wàn)元，如果利率為6.8%，月供約3285元。每月總供款為4706元。通過(guò)以上規(guī)劃，家庭現(xiàn)金總流入9.36萬(wàn)元，總流出80472元，凈現(xiàn)金流入13128元，儲(chǔ)蓄率14%；家庭總資產(chǎn)115萬(wàn)元，負(fù)債59.4萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率52%。各項(xiàng)指標(biāo)均在可控范圍內(nèi)。因此，陳先生用大房子代替小房子的夢(mèng)想可以提前實(shí)現(xiàn)。

短期和中長(zhǎng)期投資規(guī)劃

短期內(nèi)，重要的是在3月至6月為家庭儲(chǔ)備足夠的應(yīng)急儲(chǔ)備資金，以應(yīng)對(duì)意外需求。經(jīng)過(guò)規(guī)劃，陳先生一家每月總支出在6000元左右。考慮到兒童和老年人的需要，擬儲(chǔ)備2萬(wàn)元作為應(yīng)急儲(chǔ)備基金，可以采取貨幣基金、債券基金等形式。

中長(zhǎng)期應(yīng)建立兒童教育基金和養(yǎng)老金。目前家庭現(xiàn)金流不充裕，離養(yǎng)老金還有很長(zhǎng)一段時(shí)間，建議先建立教育基金。具體來(lái)說(shuō)，可以采取固定投資基金的形式，實(shí)現(xiàn)投資多元化，有效地平抑投資風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)注家庭經(jīng)濟(jì)支柱

陳先生和他的妻子工作穩(wěn)定，有基本的社會(huì)保障。建議陳先生夫婦重點(diǎn)購(gòu)買定期壽險(xiǎn)、大病保險(xiǎn)和健康保險(xiǎn)。定期壽險(xiǎn)具有保費(fèi)低、保障高的特點(diǎn)；大病保險(xiǎn)和健康保險(xiǎn)是基本醫(yī)療保障范圍之外的補(bǔ)充保險(xiǎn)，可以減少高額醫(yī)療費(fèi)用對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)的影響。同時(shí)，建議補(bǔ)充兒童意外傷害保險(xiǎn)和老年人住院醫(yī)療保險(xiǎn)，進(jìn)一步提高家庭保障水平。按照科學(xué)理財(cái)?shù)摹半p十原則”，購(gòu)買年收入10%左右的保障性保險(xiǎn)比較合適。權(quán)衡利弊，以小換大，減少現(xiàn)金壓力，資產(chǎn)分析，流動(dòng)性健康診斷，陳先生的家庭流動(dòng)性資產(chǎn)和自用資產(chǎn)的比例很高，能夠產(chǎn)生財(cái)務(wù)收益的投資資產(chǎn)為零，這就導(dǎo)致了陳先生的家庭工作收入是所有收入的來(lái)源。一旦他的工作出了問(wèn)題，就等于切斷了所有的收入來(lái)源。建議陳先生學(xué)會(huì)使用合適的金融工具，逐步增加財(cái)政收入。目前，陳先生的家庭保障指數(shù)低于合理范圍，說(shuō)明該家庭沒(méi)有得到足夠的保險(xiǎn)。

盈余診斷

盈余指標(biāo)反映了控制家庭支出和增加凈資產(chǎn)的能力。陳家的剩余能力指數(shù)正常，這意味著陳家有很強(qiáng)的控制支出和增加凈資產(chǎn)的能力。對(duì)于剩余資金，我們可以通過(guò)合理的投資來(lái)實(shí)現(xiàn)未來(lái)家庭的理財(cái)目標(biāo)。

理財(cái)建議

現(xiàn)金計(jì)劃

由于陳先生的家人準(zhǔn)備買房，他們集中了太多的流動(dòng)資金。建議拿出6000元作為家庭應(yīng)急儲(chǔ)備基金，剩余資金可暫時(shí)用于購(gòu)買貨幣基金。由于陳先生一家在任何時(shí)候都可能因?yàn)橘I房而遇到大筆開(kāi)支，所以建議