本案是現(xiàn)實生活中一房兩賣的典型案例。由于原業(yè)主兩次銷售一套房屋，簽訂合同的另一方王某所期望的產(chǎn)權(quán)未能實現(xiàn)，造成了無法彌補的損失。本案中，劉某與王某簽訂的房屋買賣合同自雙方簽字之日起生效。未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，不影響合同效力。王某與劉某簽訂了購房合同，但王某在合同中只享有求償權(quán)，并不具有排他性。因此，買受人不能阻止出賣人以更高的價格將房屋出售給他人，即“一房兩賣”。如果發(fā)生這種情況，買受人只能要求出賣人賠償違約金，卻拿不到房子。王某將房屋出售給孫某，雙方登記了房地產(chǎn)權(quán)利。房屋所有權(quán)已合法轉(zhuǎn)讓給孫某，王某不再擁有房屋所有權(quán)。因此，劉某與王某之間的房屋買賣合同沒有繼續(xù)履行的可能。但由于合同已經(jīng)成立并生效，且合同約定了違約金，劉某有權(quán)以王某不履行合同為由向王某索賠違約金。因此，法院最終支持王某向劉某索賠5萬元違約金的請求。“一物兩賣”是社會經(jīng)濟生活中常見的不誠實交易行為。對于這種行為，當(dāng)事人可以訂立書面合同，約定違約金、定金等作為交易保護，限制對方的行為，并在權(quán)益受到損害時獲得賠償。但我們不能使自己主張物權(quán)——房屋所有權(quán)利益的實現(xiàn)。2007年10月1日實施的《物權(quán)法》設(shè)計的預(yù)告登記制度為防止一房二賣提供了有效的法律途徑。通知登記后，該房屋具有產(chǎn)權(quán)排他性效力，買受人以后可以取得該房屋。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂的買賣房屋或其他不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的協(xié)議。為保證將來產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)，當(dāng)事人可以按照約定向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。比如，在商品房預(yù)售中，購房者可以對未完成的房屋進行提前登記，從而限制開發(fā)商將已售出的房屋再次出售或抵押。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂不動產(chǎn)或者其他不動產(chǎn)買賣協(xié)議時，可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記，以保證將來不動產(chǎn)的實現(xiàn)。通知登記后，未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意處分不動產(chǎn)的，該生物權(quán)無效。預(yù)告登記后，自可以辦理房地產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)債權(quán)消滅或者未申請房地產(chǎn)登記的，預(yù)告登記無效。”

預(yù)售按揭制度不僅可以防止開發(fā)商向銀行登記，還可以防止開發(fā)商出售房屋。在二手房買賣中，預(yù)告登記也具有同樣的效力。

本案中，如果劉某提前辦理預(yù)告登記，孫某在預(yù)告登記期滿前無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，王某對該房屋的處分無效。此時，如果王某不履行合同，劉某可以起訴法院，要求王某繼續(xù)履行，從而取得房屋所有權(quán)。你知道嗎