第一：關(guān)于五證的陷阱：當一些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，可以提供虛假的五證賣房，以復印件為主；也可以提供社區(qū)一期或前期有效的五證賣房。五證不全可能導致購房人無法取得房產(chǎn)證，甚至導致購房合同無效。對策：1。注意原件。2原件取決于批準日期和使用和銷售面積。三。對于承諾申領(lǐng)證書的開發(fā)商，可以約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)未取得證書的，應(yīng)當承擔責任。律師建議增加一條補充條款：

出賣人保證其持有的房屋買賣五證的真實性和有效性。如果造成買受人退房，出賣人愿意承擔雙倍返還已付房價給買受人的責任。

第二條：關(guān)于共享面積

陷阱：建設(shè)部標準合同第五條只涉及建筑面積的變化，因此一些開發(fā)商會增加共享面積，減少使用面積，而總建筑面積不變。根據(jù)合同規(guī)定，開發(fā)商沒有違約，買方在沒有證據(jù)的情況下起訴。對策：1。在合同第三條中，應(yīng)明確該公寓的建筑面積和共用面積。2共享區(qū)域的組成見附件二。三。使用面積按套購買，雙方不參與公平分享。律師建議增加一條補充條款：

雙方協(xié)商一致，同意共用區(qū)域的變更以下列條款為準，有三種處理方式：

1。實測共用面積超過暫測面積的，買方應(yīng)在暫測面積的3%內(nèi)結(jié)算，超過部分的相關(guān)費用由賣方承擔；實測面積小于暫測面積的，買方應(yīng)據(jù)實結(jié)算。

2。買方對測量面積的承諾僅在臨時測量面積的1平方米內(nèi)結(jié)算。

第三條：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建設(shè)部標準合同第15條沒有明確該條款中的“約定期限”是指法定期限還是約定期限，因此房產(chǎn)證的領(lǐng)取日期不詳。這可能導致資質(zhì)較差的開發(fā)商延遲發(fā)證或找各種理由不申請證書。對策：1。對于五證齊全的項目，購房者一般都是保證拿到房產(chǎn)證的，所以如果五證不齊全，就沒必要再談了。2開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。

律師建議增加補充條款：

如因出賣人原因，出賣人未能在交付后360天內(nèi)為買受人辦理房產(chǎn)證的，雙方應(yīng)選擇以下第二條，買受人不退房的，由出賣人承擔責任按本合同第9條第1款第（1）項違約金計算標準。

2。如果買方退房，賣方應(yīng)按照補充條款第8條承擔責任。

因買受人未依法繳納房產(chǎn)證相關(guān)費用，出賣人在房屋交付后360日內(nèi)未取得房產(chǎn)證的，買方應(yīng)按照合同第7（1）條和違約金的計算標準承擔責任。

因發(fā)證機關(guān)原因，出賣人未能在交付后360天內(nèi)為買受人辦理房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應(yīng)出示加蓋行政機關(guān)公章的證明，否則視為出賣人違約。第四條：關(guān)于書面通知陷阱：合同約定了通知義務(wù)（如交房通知）后，開發(fā)商不能按期履行義務(wù)。延期后，開發(fā)商可以在售樓部張貼書面通知，但要在協(xié)議日期上簽字。他還辯稱，這一宣布是一份書面通知，旨在推卸自己的責任。對策：1。書面通知的形式應(yīng)當明確約定。當開發(fā)商違約時，買方將有確鑿的證據(jù)。2如果開發(fā)商違約，買方應(yīng)以書面形式通知另一方以供證明。

律師建議增加補充條款：

如果本合同中包含書面通知義務(wù)，雙方應(yīng)通過特快專遞通知另一方。

第5條：關(guān)于所售房屋的位置

陷阱：當開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，購房者可能會購買位置好的樓盤，而當房子可以交付時，樓號就會變成結(jié)構(gòu)相同、位置不好的樓層。對策：1。在合同附件一中，附上社區(qū)平面圖并標明建筑編號。2發(fā)包人應(yīng)當在附圖上蓋章確認。

律師建議增加補充條款：

出賣人應(yīng)當在住宅小區(qū)平面圖上標明擬出售房屋的建筑編號，并在本合同附件一住宅小區(qū)平面圖上加蓋公章。

第六項：已售出房屋的抵押

陷阱：一些開發(fā)商為了盤活資金，往往將土地使用權(quán)抵押，然后將所建房地產(chǎn)抵押。如果這種房子賣了，開發(fā)商破產(chǎn)時，購房者就拿不到房子了。因為買受人還沒有拿到房產(chǎn)證，不具備物權(quán)。

對策：1、在土地管理部門、房管部門查清該樓盤是否有抵押記錄。2開發(fā)商須向房管局提交合同。三。開發(fā)商須提供擔保責任。律師建議增加一項補充條款：賣方保證他出售的房子沒有抵押。買受人因此退房的，出賣人應(yīng)當承擔雙倍返還已支付給買受人的房款的責任。

第七條：關(guān)于物業(yè)管理公約

陷阱：今年9月1日《物業(yè)管理條例》正式實施，明確規(guī)定購房人購房前，開發(fā)商應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。否則，開發(fā)商就不允許賣房。潛在購房人依法不得領(lǐng)取房產(chǎn)證。

在早期階段，買方應(yīng)參與投標。2開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了物業(yè)管理公約。三。買方還應(yīng)簽署三方簽署的物業(yè)管理公約。售房前，出賣人應(yīng)在競價方式選擇前期與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理公約。

買賣雙方在簽訂本合同時，還應(yīng)簽訂前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理公約。第八條當事人的責任范圍陷阱：因開發(fā)商的各種原因（如五證不全、一房兩購、抵買并舉等），買受人不能取得房屋的，買受人的損失范圍不明確。但是，法律沒有明確規(guī)定具體范圍。對策：1。根據(jù)民法通則和6月1日的解釋細化實際損失。2為開發(fā)商造成的損失準備證據(jù)。律師建議增加補充條款：

如果賣方單方面原因?qū)е峦朔?，賣方的責任范圍如下：

賣方的責任范圍：

1。退還已付房價及其利息（此利息的計算，如為一次性付款，按同期銀行存款利率計算；如為按揭付款，按同期銀行貸款利率計算）。

2。補償購房人自簽訂購房合同至退房時的升值差價至每平方米價格。

3。補償購房人所購房屋的裝修費用（費用僅限于裝修對象及相關(guān)票據(jù)）。買受人支付抵押貸款的，出賣人應(yīng)當賠償買受人辦理抵押貸款相關(guān)手續(xù)的費用（包括銀行手續(xù)費、保險費等）