根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，除當事人另有約定外，視為交付使用。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風險自本合同確定的交付使用之日起由買受人承擔書面交貨通知，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”此外，《中華人民共和國合同法》第一百四十二條規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付前由出賣人承擔，交付后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”這是我國法律規(guī)定的風險責任交付原則。因此，在所購商品房因事故毀損、滅失的情況下，有交付和不交付兩種情況，買受人應(yīng)如何處理？對此，房地產(chǎn)糾紛律師作了如下分析：

房屋交付與否，誰可以判斷承擔風險責任

以上法律規(guī)定可以分為兩部分來理解。一是交房。這與合同法的態(tài)度是一致的，“占有權(quán)的轉(zhuǎn)讓”被視為“交付”，但允許當事人另有約定。沒有約定的，依照本法的規(guī)定辦理。二是風險轉(zhuǎn)移問題。其中，本文中的“風險”是指自然力侵蝕引起的風險。它是房屋的外部風險，如火災(zāi)、臺風或地震引起的風險，而不是房屋的內(nèi)部質(zhì)量風險。從這個意義上說，房地產(chǎn)是一個低風險的東西。這種風險在房屋交付過程中已經(jīng)轉(zhuǎn)移，風險轉(zhuǎn)移的核心分割點是買受人收到出賣人的書面交付通知，但在特殊情況下，即出賣人已經(jīng)發(fā)出交付通知，但買受人有正當理由不接受，風險就不會發(fā)生被轉(zhuǎn)移。本條款也遵循事先約定的原則。

所謂商品房交付，是指出賣人（開發(fā)商）將已竣工的房屋轉(zhuǎn)讓給買受人（業(yè)主）。外在表現(xiàn)主要是把房子的鑰匙交給購房者，所以“交鑰匙”就是交付商品房。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，即視為出賣人履行了“交付使用”的義務(wù)。當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同當事人可以就“房屋交付使用”的內(nèi)容作出特別約定。當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，而且是轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，應(yīng)當按照約定確定“房屋交付使用”的內(nèi)容。根據(jù)這一約定，出賣人（開發(fā)商）不僅要在合同約定的期限內(nèi)將鑰匙“交”給買受人（業(yè)主），還要將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，以完成“交付”義務(wù)。此時，房屋的風險責任轉(zhuǎn)移。否則，如果當事人只是約定了“房屋交付使用”的時間，卻沒有明確約定房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，只要出賣人在約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，即“交鑰匙”，就應(yīng)當認定出賣人已履行了“房屋交付使用”的義務(wù)并相應(yīng)轉(zhuǎn)移房屋的風險責任。如果排除戰(zhàn)爭因素，房屋破壞的自然力主要來自地震。如果房子被地震損壞了，就需要檢查。房屋因未達到規(guī)定的抗震等級而遭受地震破壞的，即使房屋已交付使用，買受人也有權(quán)解除合同并要求賠償損失。律師認為，

I.買受人收到復(fù)房通知后，經(jīng)初步判斷認為有正當理由拒絕復(fù)房的，應(yīng)當書面通知開發(fā)商。在這種情況下，如果原因確實合法，那么風險承擔者仍將是作為賣方的開發(fā)商，而不是作為買方的買方。其次，需要注意的是，雖然購房人有權(quán)拒絕接受房屋，并以書面形式說明理由，但不能保證理由成立。這不由買方或賣方來判斷。如果雙方不能達成協(xié)議，法院或仲裁機構(gòu)可以作出裁決。你知道嗎