1991年4月，北京市XX區某鄉農民a與鄰鄉農民B簽訂協議，約定乙方以1萬元的價格向甲方出售兩棟北房和一棟門房。雙方都簽了協議，沒有回頭。隨后，甲方支付房屋款1萬元，乙方將兩套房屋及鄉政府批準的建設許可證原件交給成員樓住戶，雙方未辦理房屋過戶登記和宅基地變更登記手續所有權。B于1995年去世。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判決甲、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效。理由是B在原告不知情的情況下將房屋出售給a，原告一直認為房屋只借給a使用。2003年，原告要求甲方騰退該房屋。甲方稱該房屋系甲方購買，但未向原告出示任何手續。原告認為，甲乙雙方未辦理房屋買賣的相關手續，故請求法院判決買賣合同無效。另據調查，該地區因房地產開發即將拆遷，被拆遷人可獲得數十萬元的拆遷補償。根據《中華人民共和國土地管理法》，集體所有的土地，依法屬于農村集體所有，必須辦理土地權屬變更登記手續和變更證明，經鄉級人民政府批準，“未經有關部門批準，甲乙雙方買賣房屋無效。根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項的規定，判斷甲、乙雙方于1991年4月簽訂的房屋買賣協議無效。筆者認為，一審判決存在爭議的原因有以下幾點：

首先，確定訴訟合同是否有效的依據應當是合同法，而不是民法通則。

民法通則第五十八條規定了七種無效民事行為，其中第一款第（五）項規定，違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。這符合民法第58條鼓勵合同無效的規定。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第三條規定：“人民法院確認合同效力的，適用合同法法律。合同無效，合同法有效的，適用合同法”，可見訴訟合同的效力應當適用合同法確定。第二，訴訟合同不違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定為有效。首先，根據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，一審法院認定，甲乙雙方買賣房屋未經有關部門批準，故雙方簽訂的房屋買賣協議無效。筆者認為，一審法院沒有正確理解“法律、行政法規強制性條文”的含義，也沒有正確、全面地理解土地管理法相關條文的含義。（1） 《土地管理法》第十二條規定：“依法變更土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續”，但法律沒有規定合同必須辦理變更登記手續后生效。根據《合同法若干問題解釋（一）》第九條規定，“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定合同登記后生效的，當事人未辦理登記手續因此，根據《土地管理法》的上述規定，法院不能認定合同無效。實際上，目前農村宅基地和房屋登記的比例很低，更不用說變更登記了。（2） 《土地管理法》規定，農村居民在村里建房使用原宅基地、閑置土地和其他土地的，應當經鄉級人民政府批準。筆者認為，這一規定是專門針對農村居民的新建住房而言的。法律只規定農民建房應當經鄉政府批準，但沒有規定農村房屋銷售也應當經政府批準。因此，法院不能隨意擴大法律解釋范圍，更不能認定買賣無效。而且，《土地管理法》第62條還規定，“出售、出租房屋后申請宅基地的，不予批準”，顯然，法律沒有禁止農村村民出租、出售宅基地上建造的房屋，也沒有對出售行為作出任何限制，但只規定出賣人出賣房屋后不能申請宅基地。到目前為止，我國還沒有法律、行政法規禁止、限制農村房屋銷售。1999年國務院辦公廳下發的《關于加強土地流轉管理禁止炒作土地的通知》規定，“農村房屋不得賣給城鎮居民，城鎮居民不得在農民集體土地上建房，有關部門不得發放土地對違法建設和購買的房屋，使用證明和房產證，“這可能是限制農村房屋銷售的唯一規定，但《通知》既不是法律，也不是行政法規。而且，它只限制城鎮居民購買農村住房，根本不限制農民之間的房屋買賣。其次，除了一審判決引用土地管理法的有關規定外，一些人主張合同無效的主要依據是“農村集體土地使用權不得轉讓，土地管理法中的“轉讓或者出租用于非農業建設”。筆者認為，雖然本文沒有明確規定其適用于農村農用地，但從立法精神上看，本文旨在加強對土地利用的管制，限制農用地轉為建設用地，保持農用地的數量，保障農民的生存農民與國家糧食安全。宅基地本來就是建設用地，其主體的改變并不能改變宅基地的性質，更不能改變它會導致農用地的減少，所以將這一規定適用于宅基地是不恰當的。三是一審認定合同無效，背離了誠實信用的基本原則，也不符合穩定社會秩序的法律目的。

本案房屋買賣協議自簽訂并履行至今已有13年。在此期間，兩家在房屋買賣上沒有任何糾紛。直到2004年，村里還面臨拆遷，被拆遷人可能會得到幾十萬元的補償。正是出于這種利益驅使，原告向法院起訴，聲稱當年的銷售合同無效。第一，本協議的簽訂是甲乙雙方意思自治的結果，并已履行。時隔13年，原告要求確認因情勢變化導致合同無效，這顯然違背了誠實信用的基本原則，應屬惡意抗辯。第二，雖然訴訟時效制度能否適用于確認合同無效的訴訟，在法學界仍存在爭議，如果從穩定社會秩序、尊重公平交易的原則出發，允許相關主體無限期地動搖現有的法律關系，這不僅違背了合同制度無效的初衷和立法本意，但也不利于社會的穩定秩序的法律目的是不一致的。綜上所述，筆者認為一審法院的判決不公，需要商榷。

點評

保護農民合法權益既是各級政府機關的重要工作，也是司法機關的神圣職責。近年來，農村房地產市場日趨活躍。農民經常在宅基地上租房或賣房。一些買家