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寧波
如果買方因政策原因不能獲得貸款，他能單獨解除合同嗎？
買房人的聲音：房子是我的選擇，但如果貸款拿不到，只能退房。我為什么不用付違約金呢？今年4月初，欒女士看中了松江區一套120平方米的新房。買房時，她與開發商約定首付30%，剩余房款通過銀行貸款按揭支付。沒想到，剛交了首付的欒女士還沒來得及申請貸款，房地產新政也出臺了。根據政策，欒女士購買的第三套房產被列入暫停貸款名單，銀行也表示不能向其發放貸款。因此，欒女士提出將首付款退還給開發商，而開發商則因欒女士違約而拒絕退還首付款，并揚言要向她收取違約金。律師意見：買方是否需要承擔違約費用取決于合同中是否有特別約定。鑒于欒女士因政策原因無法獲得貸款或無法獲得全額貸款的情況，金能律師事務所岳×輝律師指出，上海市住房和國土資源管理局、上海市工商行政管理局制定的政策在《上海市商品房預售合同示范文本（2005年版）》中有特別說明：“乙方未取得銀行貸款或因不可歸責于甲、乙雙方的原因，低于申請貸款金額的，甲、乙雙方應另行協商具體付款方式，并簽訂補充協議；協商不成的，乙方可單方解除本合同。乙方單方面解除本合同的，應當書面通知甲方。甲方收到乙方的書面通知后，應將乙方已支付的全部房價（含利息，按中國人民銀行公布的同期存款利率計算）及甲方收取的全部裝修價款（含利息，按中國人民銀行公布的同期存款利率計算）退還乙方按中國人民銀行公布的同期存款利率）一并支付給乙方如果開發商采用這一版本的合同文本，購房者可以根據條款單方解除合同，并要求開發商退還已收取的首付款和利息。但是，買方也應仔細檢查合同。一些開發商會在文中明確同意“如果購房者無法獲得貸款或無法獲得全額貸款，他需要籌集資金來彌補”。在這種情況下，他應該謹慎地單方面解除合同，開發商可以據此要求支付違約金。”岳暉認為，如果真的需要退房，最好和開發商協商。不能用法律手段解決。根據2003年頒布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，因不可歸責于雙方的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，賣方應將定金退還買方岳輝認為新政可歸為“不可歸責于雙方原因”。例如，在簽訂的意向書或合同中，沒有約定“貸款不能自籌”，購房者有權與開發商協商解除合同，收回定金。
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