看完房子，我們就簽合同?，F(xiàn)在的一般做法是先簽認(rèn)購書再簽正式合同，再簽正式合同。還有更多的問題。

陷阱一：認(rèn)購書中沒有注明退房原因及后果

無可厚非的是，購房者在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，必須支付一定數(shù)額的定金。但有時當(dāng)購房者無法從銀行貸款，交了定金后又無法購房時，開發(fā)商通常只退還購房款而不退還定金，因?yàn)橘彿空邲]有履行合同，所以定金被沒收。對策：律師建議購房者最好在協(xié)議中與開發(fā)商達(dá)成一致，如果購房者拿不到貸款，如何退還定金或者是否扣除部分作為手續(xù)費(fèi)，這樣可以避免很大的麻煩。同時，開發(fā)商無權(quán)沒收定金，這本身就沒有法律依據(jù)。陷阱二：合同主體的認(rèn)定不明確由于缺乏法律知識，買方往往會犯一些主要錯誤。有時，代表開發(fā)商簽訂合同的人不是法定代表人，或者合同上的開發(fā)商不是房地產(chǎn)的業(yè)主，這就可能造成問題。

另外，項(xiàng)目也有可能是a公司開發(fā)的，但實(shí)際是B公司投資的，作為買家，你應(yīng)該和a公司簽訂合同，否則會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會非常麻煩。

對策：在簽訂合同前，最好先了解代簽人是否是法定代表人，如果不是，是否持有“委托書”。否則，此人簽字無效，同時注意合同上的公章，以免開發(fā)商推卸責(zé)任。

陷阱三：不要輕易簽署開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議

在購房交易中簽署補(bǔ)充協(xié)議是非常必要的。但要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚。目前，部分開發(fā)商在與客戶簽約時會主動向客戶出示補(bǔ)充合同。主要目的是說明由于某些特定原因未能按時交付房屋的免賠責(zé)任，以及面積測量誤差率差異過大的情況。這是開發(fā)商規(guī)避違約風(fēng)險的一種方式，目的是在一些非人控制下保護(hù)自己。

好的購房者不應(yīng)該只簽開發(fā)商的免責(zé)條款，而應(yīng)該忘記保護(hù)自己的利益。

對策：要看清補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的辦法就是找律師幫你。

陷阱四：“最短的時間”和“最好的”

合同是雙方意思相同的表達(dá)。然而，在實(shí)際操作中，開發(fā)商往往會給購房者許多誘人卻毫無意義的承諾，如“如果有問題，在最短時間內(nèi)解決”、“選擇最好的進(jìn)口裝修材料”等。最短的是多長，最好的是什么？我不知道。當(dāng)合同中有這樣一個模糊的概念時，法律是沒有辦法的，所以買方不能打贏官司。

對策：買受人必須將開發(fā)商的每一個具體時間、具體地點(diǎn)、具體材料和口頭承諾寫入合同。

陷阱五：同意提前支付部分費(fèi)用

開發(fā)商是商人，房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力很正常，但不能以此為理由要求購房者提前支付不該支付的款項(xiàng)。而在合同或補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商往往會在合同中寫明一些不該提前支付的費(fèi)用，要求購房者提前支付，這顯然不公平。

比如有的開發(fā)商要求購房者在預(yù)售合同中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并在物業(yè)管理公司、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)尚未確定的前提下接受相關(guān)約束，這就是對消費(fèi)者的侵權(quán)。

對策：購房者應(yīng)分別簽訂物業(yè)管理?xiàng)l款和預(yù)售合同，或增設(shè)條款確定物業(yè)管理成本標(biāo)準(zhǔn)。陷阱六：出賣人解除合同

在一些開發(fā)商制定的買賣合同或合同附件中，往往有這樣一個條款：“買受人無故拖延付款，經(jīng)出賣人催告仍不支付欠款的，賣方可以取消合同，沒收買方支付的全部價款。”

這顯然是一個不公平的條款。如果購房者已經(jīng)支付了95%的房款，而逾期只有5%的房款，開發(fā)商沒收95%的房款是不公平的。而且，沒收實(shí)際上是一種行政處罰或刑事處罰。作為當(dāng)事人，開發(fā)商無權(quán)沒收他人財產(chǎn)。對策：根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，本合同無效。當(dāng)然，還有其他類似的合同條款存在這樣的問題，購房者可以根據(jù)法律規(guī)定更好地保護(hù)自己的權(quán)益。

陷阱7：治療結(jié)果尚不清楚。

在許多合同中經(jīng)?？吹健爸皯?yīng)該做什么”，但對于“之前應(yīng)該做什么”之后應(yīng)該做什么卻沒有達(dá)成一致意見。這樣，即使最終認(rèn)定是開發(fā)商的過錯，你也很難處罰他，最多只能調(diào)解。

對策：在買受人與開發(fā)商簽訂的合同中，對開發(fā)商未履行承諾、施工未按設(shè)計圖紙進(jìn)行、未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，要明確處理。越詳細(xì)越好。

陷阱8：用局部覆蓋來覆蓋整體是一個普遍的概念。有時有這樣的問題，讓人哭笑不得。開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的。送房間時，他發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下半部分是中空的，而上半部分是普通玻璃等等。

對策：此類問題沒有更好的解決辦法，即合同越詳細(xì)越好。不要給開發(fā)者一個空白。當(dāng)然，買家還需要具備非常廣泛的建筑、建材知識。

陷阱九：拒絕簽訂補(bǔ)充協(xié)議

如上所述，開發(fā)商在簽訂合同時會主動出具對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者也可以出具對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最好將開發(fā)商的廣告條款和物業(yè)書中關(guān)于裝修、物業(yè)管理的承諾簽訂補(bǔ)充協(xié)議。不要怕麻煩。舉個簡單的例子。如果你購買的大廈（或?qū)懽謽牵├镉袔撞侩娞荩鼈儠瑫r開放嗎？如果有些電梯沒有打開，我們該怎么辦？不要低估這個問題。為了增加面積和利潤，高層住宅樓只安裝了幾部電梯，平時電梯也沒有完全開啟。在高峰時間非常不方便。在這種情況下，業(yè)主是否有權(quán)拒絕支付部分電梯費(fèi)呢？

然而，正如你可以拒絕簽署開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也可以拒絕簽署買方的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京非常普遍，尤其是一些賣得很好的樓盤。

對策：無論開發(fā)商的態(tài)度如何，購房者還是要為這一權(quán)利而戰(zhàn)。如果你真的不能并且感到不確定，你必須放棄。你知道嗎