定金（定金或認(rèn)購(gòu)）階段

買(mǎi)受人已支付定金（定金或認(rèn)購(gòu)），但未簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的：買(mǎi)受人已向出賣(mài)人支付定金（定金或認(rèn)購(gòu)），但未說(shuō)明付款性質(zhì)，且無(wú)約定的，在這種情況下，買(mǎi)方可以直接要求賣(mài)方或其代理人退還定金。

賣(mài)方出售的項(xiàng)目有“預(yù)售許可證”或產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)賣(mài)雙方約定支付的金額為定金。買(mǎi)賣(mài)雙方未就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》達(dá)成協(xié)議，且未簽訂合同的，所支付的價(jià)款將被沒(méi)收，定金不予退還。

已辦理預(yù)售登記階段

雙方已向房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理預(yù)售登記，但該房屋尚未交付使用。在這個(gè)階段，如果一方想退房，應(yīng)該先和另一方協(xié)商，看能否達(dá)成協(xié)議。如果雙方達(dá)成協(xié)議，應(yīng)以書(shū)面形式表示并簽署正式退房協(xié)議。約定的內(nèi)容應(yīng)主要包括雙方約定解除原房屋買(mǎi)賣(mài)合同、違約責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)、如何退房、如何履行等。

如果一方違約而未能達(dá)成協(xié)議，要求終止合同的一方應(yīng)通知另一方。通知到達(dá)對(duì)方時(shí)，合同終止。對(duì)方當(dāng)事人有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)終止合同的效力。雙方協(xié)商不成退房協(xié)議的，可以直接向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)起訴或者申請(qǐng)仲裁。另外，雙方應(yīng)到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)預(yù)售登記。

入住階段

房屋竣工后，購(gòu)房者辦理了入住手續(xù)，繳納了政府部門(mén)應(yīng)收的稅費(fèi)，但未辦理房產(chǎn)證就退房了。現(xiàn)階段，購(gòu)房者一般都要退房，而且大多是違約的賣(mài)方。這一階段符合第二階段的要求，還涉及房產(chǎn)、裝修損失、稅費(fèi)、搬出時(shí)間等問(wèn)題。出賣(mài)人違約的，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估裝修損失，確定裝修損失。買(mǎi)受人還應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂終止物業(yè)管理的合同，出賣(mài)人征收的稅款也應(yīng)退還。如果不能達(dá)成協(xié)議，買(mǎi)方可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。

房產(chǎn)證辦妥后，房屋所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移。除非合同中有約定，否則買(mǎi)方在正常情況下不能退房。出賣(mài)人已為買(mǎi)受人辦理房產(chǎn)證，但出賣(mài)人墊付房款的，合同約定買(mǎi)受人拒不履行約定的付款義務(wù)的，出賣(mài)人可以提出解除合同，要求買(mǎi)受人退房并承擔(dān)相應(yīng)損失。在這種情況下，雙方需要到房產(chǎn)證發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證的過(guò)戶(hù)或注銷(xiāo)手續(xù)。

退房程序

1。購(gòu)房者可通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話(huà)等方式向開(kāi)發(fā)商發(fā)出退房通知。因開(kāi)發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付定金利息、購(gòu)房稅費(fèi)等；購(gòu)房合同約定退房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定辦理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足以彌補(bǔ)損失的，可以單獨(dú)索賠；買(mǎi)方貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，雙方無(wú)法約定付款方式的，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)賠償責(zé)任。

2。在購(gòu)房人提出退房要求后15日內(nèi)辦理各類(lèi)手續(xù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房人已支付的全部房款，并負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)。在上述手續(xù)或文件簽署前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按月向貸款銀行代為支付購(gòu)房者的本金和利息。

買(mǎi)受人發(fā)出退房通知后，出賣(mài)人開(kāi)發(fā)商應(yīng)將購(gòu)房款全部退還買(mǎi)受人，并到公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行辦理還款手續(xù)。上述內(nèi)容無(wú)法完成的，自買(mǎi)受人發(fā)出退房通知后16日起至買(mǎi)受人取得全部房?jī)r(jià)之日止，開(kāi)發(fā)商每天向買(mǎi)受人支付總房?jī)r(jià)千分之一的違約金。別忘了保險(xiǎn)（保本）退保手續(xù)購(gòu)房人辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般會(huì)要求購(gòu)房人為自己的房子購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。根據(jù)《保險(xiǎn)法》有關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可以自保險(xiǎn)責(zé)任日起至合同解除日止收取保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人。合同法規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)全部實(shí)際損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)繼續(xù)賠償差額。如果違約金高于實(shí)際損失，開(kāi)發(fā)商將直接支付違約金。

如果雙方都約定了違約金和定金，當(dāng)一方違約時(shí)，另一方可以選擇使用違約金或定金，而不是同時(shí)使用。如果是購(gòu)房者的原因?qū)е峦朔浚_(kāi)發(fā)商有權(quán)不退還定金；但如果是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，購(gòu)房者可以獲得雙倍賠償。

3。辦理房產(chǎn)證前退房比較容易。

購(gòu)房者最好在辦理房產(chǎn)證前退房。如果他們拿到房產(chǎn)證后需要退房裝修房子或其他情況，通常需要很長(zhǎng)時(shí)間才能確定，然后走訴訟之路。拿到中簽證書(shū)后辦理退房手續(xù)比較復(fù)雜。你知道嗎