1、 工程質量達不到約定標準的，不合格包括施工質量不合格、裝修質量不合格或合同約定不合格。建筑質量不合格是指開發商違反國家工程質量有關規定，偷工減料，使房屋無法居住，甚至危及人身安全。

裝修質量不符合標準或合同約定，即房屋裝修使用假冒偽劣產品或不符合合同約定，給消費者生活帶來困難，配套設施不完善。對于前者，買受人有權解除合同，要求出賣人雙倍返還定金，返還全部貨款，支付利息并要求違約金，有的還可以要求其他賠償，應在合同中提前注明。對于后者，買方有權要求賣方按照標準和合同進行改進，并支付違約金。如果有任何損失，買方可以要求賠償。如果賣方拒絕改進或不符合要求，買方有權終止合同并退還貨款和利息。同樣，這些內容也應包含在合同中。同時，因建設工程質量缺陷造成人身傷害或者其他財產損失的，侵權人應當按照有關規定賠償受害人。因建設工程質量責任引發的民事糾紛，當事人可以通過協商或者調解解決。當事人不愿通過協商、調解解決或者協商、調解不成的，可以向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院起訴。需要指出的是，根據《建設工程質量管理辦法》第四十五條規定，因建設工程質量缺陷造成損害的訴訟時效期間為一年，自當事人知道或者應當知道其權益受到損害之時起計算。可見：當商品房在法律規定的期限內出現質量問題，或由此造成損壞時，可以向開發商和建設單位雙方協商。如果開發商或施工單位置之不理，也可以向消費者協會投訴。如果投訴解決不了問題，他們也可以向人民法院起訴，保護自己的合法權益。1997年，上海房地產案件達8026件。在這些案件中，無效和無效合同的比例一直很高。在上海市法院1995年至1997年受理的近2萬起房地產案件中，40%以上的當事人主動要求確認合同無效或無效，半數以上的合同經法院審理后確認無效或無效。

在簽訂合同的過程中，開發商會盡最大努力使合同有利于自己的利益；在履行合同的過程中，由于各種原因，開發商或多或少有延遲交付的情況，交付不符合交付條件，或者交付的房屋在面積、室內裝修等方面與合同不符，甚至存在嚴重的質量問題。同樣，個人購房者也存在不按合同支付房價的現象。而合同欺詐是糾紛的根源，也是購房者無法防范的陷阱。第三，開發商不能按時交房。這種違約行為多發生在期房銷售中。

如果這種情況不是由于不可抗力造成的，買方有權要求賣方繼續履行合同并要求賠償違約金；如果賣方在約定的期限內仍不履行合同，買受人有權要求解除合同，退還利息和違約金，造成損失的，可以要求賠償損失。但很多購房者在遇到這個問題時，往往想索賠或退房，卻發現大部分合同對購房者不利。問題是，開發商在購房合同中對逾期交房的免責條款讓消費者吃虧。免責條款包括：有下列特殊原因的，可以憑北京市有關部門的證明文件，據實予以延長。（1） 不可抗力；（2）施工中不可預見的困難和重大技術問題不能及時解決；（3）甲方無法控制的其他事件；（4）國家政策法規調整影響本合同履行；（5）冬雨季、停電日期、工期延長等>

一位律師指出，“甲方無法控制的其他事件”是一個相對模糊的概念，在合同的實際履行中難以界定。因此，這成為一些開發商延遲交房的有利論據。

當出賣人因經營管理原因確實不能按時交房時，買受人可以采取第一步與出賣人協商，要求出賣人退房并支付違約金；如果買受人仍想買房，但又擔心，最好采取約定的方式懲罰性違約金予以保護；如果賣方多次違約，工期和質量得不到保證，又沒有解決問題的誠意，買方應堅決要求解除合同并賠償損失。此時，可以信賴的法律條款是《中華人民共和國經濟合同法》，該法第二十六條規定：“有下列情形之一的，對方在合同規定的期限內不履行合同的，可以變更或者解除合同一方有權通知另一方終止合同。因合同變更或者終止給對方造成損失的，責任方應當承擔賠償責任，但依法可以免除的責任除外。”也就是說，即使雙方在合同中沒有約定房屋未在合同約定的期限內交付可以解除合同，買受人仍可以向出賣人提出解除合同，并按照《中華人民共和國經濟合同法》第二十六條的規定要求賠償損失中華人民共和國。4交付時的面積與預定面積不一致，即出賣人給予買受人的房屋實際使用面積過大或過小。

由于開發商在預售時只根據工程圖紙計算建筑面積，在施工過程中，由于施工單位使用新材料或開發商更改設計圖紙，面積較原圖紙增減。這種情況顯然是不公平的。因此，購房人在購房時，應在合同中明確注明實際使用面積平方米和建筑面積平方米。如果賣方違反合同，可要求賣方支付違約金，并根據實際情況重新估價。目前，銷售面積與實測面積的誤差比在相關法律法規中沒有明確規定，因此買賣雙方在合同中的事先約定更為重要。5虛假廣告房地產廣告一直是消費者投訴的熱點之一。不少消費者抱怨，剛買房時，賣房人說花兒好，桃子無與倫比。廣告海報很漂亮。入住時，我發現所謂的便捷交通是一條坑坑洼洼的泥濘道路，豪華裝修其實是一個劣質工程，更何況延遲交房和錯區。產權問題是購房者關注的主要問題之一，因此購房者在簽訂預售合同時，要求開發商承諾何時能拿到產權，逾期不能拿到產權怎么處理。但簽訂合同后，由于開發商未繳納土地出讓金、未辦理相關手續等原因，無法如期辦理房產證。此時，開發商違約，雙方發生糾紛。如果業主在補充條款中對此有約定：如果開發商應在什么時間之前向房地產管理部門提交產權證相關證明，開發商將賠償違約金。如有爭議，開發商應支付違約金并全額承擔仲裁費。7因買受人要求退房而發生的糾紛，視為無效。同時，由于該房屋不是商品房，不能適用雙倍賠償法。

編輯點評：防范房地產糾紛，應從最常見的房地產糾紛入手。作為開發商，要嚴格遵守法律規定和合同規定，否則會造成不必要的損失。< /