你對(duì)二手房過(guò)戶登記的常見(jiàn)類型了解多少？二手房買賣：買賣雙方簽訂房屋買賣合同，出賣人將售出的房屋交付給買受人，買受人按約定支付房?jī)r(jià)款。這類是房屋過(guò)戶登記最常見(jiàn)、最頻繁的一類。一般來(lái)說(shuō)，買賣雙方都是交易主體，享有平等的民事權(quán)利和義務(wù)。他們要按照二手房市場(chǎng)的交易規(guī)則，交換相關(guān)信息，充分了解和交換買賣條件，最終達(dá)成協(xié)議，并申請(qǐng)辦理房屋過(guò)戶登記和過(guò)戶手續(xù)。

●二手房交換：

原來(lái)是指貨幣以外的商品交換，房屋交換應(yīng)限于房屋和房屋的交換，拆遷安置期間作為補(bǔ)償?shù)姆课莓a(chǎn)權(quán)交換也是一種交換。近年來(lái)，基于房屋權(quán)屬交換的過(guò)戶登記類型呈上升趨勢(shì)。但是，由于房屋交換當(dāng)事人的特定愿望，要找到與房屋變更相對(duì)應(yīng)的信息匹配相對(duì)困難。往往需要依靠專業(yè)房屋中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的幫助來(lái)實(shí)現(xiàn)交換愿望。與房屋買賣轉(zhuǎn)讓一樣，房屋交換雙方應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交換合同（協(xié)議），約定有關(guān)事項(xiàng)，并申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

●二手房贈(zèng)與：

是指贈(zèng)與人將自己擁有的財(cái)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人愿意接受的行為。一般來(lái)說(shuō)，房屋贈(zèng)與民事行為的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證。也就是說(shuō)，房屋贈(zèng)與合同、房屋贈(zèng)與書(shū)、房屋贈(zèng)與書(shū)必須經(jīng)過(guò)公證，房屋贈(zèng)與當(dāng)事人（贈(zèng)與人、受贈(zèng)人）申請(qǐng)辦理房屋過(guò)戶登記過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與負(fù)有直接贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)義務(wù)的直系親屬或者看護(hù)人，雙方均不征收個(gè)人所得稅。繼承與遺贈(zèng)：不動(dòng)產(chǎn)繼承是指依照繼承法的規(guī)定，將被繼承人（已經(jīng)死亡或者宣告死亡并留下遺產(chǎn)的人）遺留的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給繼承人（依法有權(quán)接受遺產(chǎn)的人）的行為。繼承也是一項(xiàng)法律制度。繼承有兩種形式：法定繼承和遺囑繼承。根據(jù)法律規(guī)定，法定繼承由繼承人按照繼承順序和份額進(jìn)行；遺囑繼承按照遺囑內(nèi)容進(jìn)行。繼承開(kāi)始后，被繼承人有遺囑的，應(yīng)當(dāng)按照遺囑的內(nèi)容繼承或者遺贈(zèng)。無(wú)遺囑的，按法定繼承處理。

1991年8月31日，建設(shè)部、司法部聯(lián)合發(fā)布《聯(lián)合通知》，規(guī)定：“處分不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。在立遺囑人死后，遺囑受益人憑公證機(jī)關(guān)出具的《遺囑公證書(shū)》、《遺囑繼承公證書(shū)》或者《接受遺贈(zèng)公證書(shū)》，向房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，以及房屋所有權(quán)證。”處分不動(dòng)產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證的，“遺囑生效后，其法定繼承人或者受益人可以根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽訂財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，并辦理房屋權(quán)屬過(guò)戶登記手續(xù)，經(jīng)公證后到房地產(chǎn)管理部門辦理。經(jīng)與家人協(xié)商，他將房屋捐贈(zèng)給兒子曹佳，并在當(dāng)?shù)毓C處對(duì)房屋捐贈(zèng)合同進(jìn)行了公證。公證后，他沒(méi)有向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記。時(shí)隔多年，曹某以兒子曹佳不孝為由，在公證處聲明取消捐贈(zèng)合同公證。兒子曹佳聞?dòng)嵑螅址课葙?zèng)與合同和房屋所有權(quán)證到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)?shù)弥?a href='http://www.6065bob.com/shouxu/42.html' target='_blank' data-horse>房屋過(guò)戶手續(xù)必須由贈(zèng)與人和受贈(zèng)人共同申請(qǐng)時(shí)，他告訴登記工作人員，自己的父親曹某現(xiàn)在已經(jīng)背棄了房屋贈(zèng)與合同。

由于贈(zèng)與合同涉及的房屋在申請(qǐng)過(guò)戶登記前發(fā)生民事糾紛，房屋登記機(jī)關(guān)不能受理受贈(zèng)人單方提出的過(guò)戶登記申請(qǐng)。民事糾紛解決后，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定重新申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。案例提示：

房屋贈(zèng)與合同的認(rèn)定是贈(zèng)與人和受贈(zèng)人依照合同法的民事行為，其公證也證明了該民事行為的事實(shí)。目前，雖然是房屋贈(zèng)與過(guò)戶的預(yù)登記程序，但其《房屋過(guò)戶登記法》是一部獨(dú)立的行政公示法，規(guī)定只有在贈(zèng)與人和受贈(zèng)人共同申請(qǐng)過(guò)戶登記程序后才能啟動(dòng)。民事行為引發(fā)的糾紛，客觀上造成不能同時(shí)申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)也不能受理。商業(yè)案例二：李叔叔早年喪妻。2010年，他看到孩子漸漸長(zhǎng)大，身體也不好，于是找妻子楊某登記結(jié)婚。楊某離婚后再婚，有兩個(gè)女兒和他一起生活。第二年，李叔叔買了一套二手房，并以自己的名義登記。為了避免身后的房產(chǎn)糾紛，他立下遺囑，將自己購(gòu)買的二手房交給再婚妻子楊某繼承。很快李叔叔就因病去世了。

妻子楊某在處理李大叔的損失后，召開(kāi)了家庭會(huì)議，說(shuō)明了如何處理李大叔財(cái)產(chǎn)中的房屋所有權(quán)，并出示了他的生前遺囑。然而，他遇到了三個(gè)孩子的共同反對(duì)，因?yàn)樗赣H以前從來(lái)沒(méi)有提過(guò)，現(xiàn)在他的遺囑也不夠有說(shuō)服力，要求把房子的收入平分。楊的兩個(gè)女兒捍衛(wèi)了母親的權(quán)利，同意繼父的意愿。對(duì)于過(guò)戶登記的法律規(guī)定，楊某無(wú)奈向房屋登記機(jī)構(gòu)咨詢。

我了解到，李先生作為共有人，生前擁有該房地產(chǎn)一半的所有權(quán)份額。雖然李先生將另一半所有權(quán)份額以遺囑繼承的形式留給了自己，但遺囑繼承的內(nèi)容沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證，所以我不能向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)遺囑繼承權(quán)的公證，我也不能向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)繼承過(guò)戶登記，另外，只有按照法定繼承程序進(jìn)行繼承權(quán)公證，經(jīng)家庭成員同意并經(jīng)公證機(jī)關(guān)調(diào)查后，方可領(lǐng)取房屋共有權(quán)證房屋所有權(quán)按照房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)，并依法約定共有份額。案例提示：

根據(jù)繼承法，財(cái)產(chǎn)繼承有遺囑繼承和法定繼承兩種方式。遺囑繼承應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證。繼承事實(shí)發(fā)生后，繼承人（受益人）應(yīng)當(dāng)持經(jīng)公證的繼承遺囑和房屋所有權(quán)證書(shū)，向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)遺囑繼承權(quán)公證，然后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)繼承權(quán)有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)人民法院裁定。你知道嗎