你對二手房過戶登記的常見類型了解多少？二手房買賣：買賣雙方簽訂房屋買賣合同，出賣人將售出的房屋交付給買受人，買受人按約定支付房價款。這類是房屋過戶登記最常見、最頻繁的一類。一般來說，買賣雙方都是交易主體，享有平等的民事權利和義務。他們要按照二手房市場的交易規則，交換相關信息，充分了解和交換買賣條件，最終達成協議，并申請辦理房屋過戶登記和過戶手續。

●二手房交換：

原來是指貨幣以外的商品交換，房屋交換應限于房屋和房屋的交換，拆遷安置期間作為補償的房屋產權交換也是一種交換。近年來，基于房屋權屬交換的過戶登記類型呈上升趨勢。但是，由于房屋交換當事人的特定愿望，要找到與房屋變更相對應的信息匹配相對困難。往往需要依靠專業房屋中介服務機構的幫助來實現交換愿望。與房屋買賣轉讓一樣，房屋交換雙方應當簽訂房屋交換合同（協議），約定有關事項，并申請辦理房屋轉讓手續。

●二手房贈與：

是指贈與人將自己擁有的財產無償贈與受贈人，受贈人愿意接受的行為。一般來說，房屋贈與民事行為的認定應當經過公證機關的公證。也就是說，房屋贈與合同、房屋贈與書、房屋贈與書必須經過公證，房屋贈與當事人（贈與人、受贈人）申請辦理房屋過戶登記過戶手續。根據財政部、國家稅務總局的有關規定，房屋所有人將房屋產權贈與負有直接贍養或者扶養義務的直系親屬或者看護人，雙方均不征收個人所得稅。繼承與遺贈：不動產繼承是指依照繼承法的規定，將被繼承人（已經死亡或者宣告死亡并留下遺產的人）遺留的財產轉移給繼承人（依法有權接受遺產的人）的行為。繼承也是一項法律制度。繼承有兩種形式：法定繼承和遺囑繼承。根據法律規定，法定繼承由繼承人按照繼承順序和份額進行；遺囑繼承按照遺囑內容進行。繼承開始后，被繼承人有遺囑的，應當按照遺囑的內容繼承或者遺贈。無遺囑的，按法定繼承處理。

1991年8月31日，建設部、司法部聯合發布《聯合通知》，規定：“處分不動產設立的遺囑，應當辦理公證。在立遺囑人死后，遺囑受益人憑公證機關出具的《遺囑公證書》、《遺囑繼承公證書》或者《接受遺贈公證書》，向房地產管理機關辦理房地產權屬轉移登記手續，以及房屋所有權證。”處分不動產的遺囑未經公證的，“遺囑生效后，其法定繼承人或者受益人可以根據遺囑內容協商簽訂財產分割協議，并辦理房屋權屬過戶登記手續，經公證后到房地產管理部門辦理。經與家人協商，他將房屋捐贈給兒子曹佳，并在當地公證處對房屋捐贈合同進行了公證。公證后，他沒有向房屋登記機構申請房屋過戶登記。時隔多年，曹某以兒子曹佳不孝為由，在公證處聲明取消捐贈合同公證。兒子曹佳聞訊后，持房屋贈與合同和房屋所有權證到房屋登記機構申請房屋所有權轉移登記。當得知房屋過戶手續必須由贈與人和受贈人共同申請時，他告訴登記工作人員，自己的父親曹某現在已經背棄了房屋贈與合同。

由于贈與合同涉及的房屋在申請過戶登記前發生民事糾紛，房屋登記機關不能受理受贈人單方提出的過戶登記申請。民事糾紛解決后，贈與人應當按照規定重新申請轉移登記。案例提示：

房屋贈與合同的認定是贈與人和受贈人依照合同法的民事行為，其公證也證明了該民事行為的事實。目前，雖然是房屋贈與過戶的預登記程序，但其《房屋過戶登記法》是一部獨立的行政公示法，規定只有在贈與人和受贈人共同申請過戶登記程序后才能啟動。民事行為引發的糾紛，客觀上造成不能同時申請，登記機關也不能受理。商業案例二：李叔叔早年喪妻。2010年，他看到孩子漸漸長大，身體也不好，于是找妻子楊某登記結婚。楊某離婚后再婚，有兩個女兒和他一起生活。第二年，李叔叔買了一套二手房，并以自己的名義登記。為了避免身后的房產糾紛，他立下遺囑，將自己購買的二手房交給再婚妻子楊某繼承。很快李叔叔就因病去世了。

妻子楊某在處理李大叔的損失后，召開了家庭會議，說明了如何處理李大叔財產中的房屋所有權，并出示了他的生前遺囑。然而，他遇到了三個孩子的共同反對，因為他父親以前從來沒有提過，現在他的遺囑也不夠有說服力，要求把房子的收入平分。楊的兩個女兒捍衛了母親的權利，同意繼父的意愿。對于過戶登記的法律規定，楊某無奈向房屋登記機構咨詢。

我了解到，李先生作為共有人，生前擁有該房地產一半的所有權份額。雖然李先生將另一半所有權份額以遺囑繼承的形式留給了自己，但遺囑繼承的內容沒有經過公證，所以我不能向公證機關申請遺囑繼承權的公證，我也不能向房屋登記機關申請房屋所有權繼承過戶登記，另外，只有按照法定繼承程序進行繼承權公證，經家庭成員同意并經公證機關調查后，方可領取房屋共有權證房屋所有權按照房屋所有權轉移登記的有關規定申請，并依法約定共有份額。案例提示：

根據繼承法，財產繼承有遺囑繼承和法定繼承兩種方式。遺囑繼承應當經過公證。繼承事實發生后，繼承人（受益人）應當持經公證的繼承遺囑和房屋所有權證書，向公證機關申請遺囑繼承權公證，然后申請房屋所有權轉移登記。對繼承權有爭議的，應當申請人民法院裁定。你知道嗎