1。完善房屋租賃的法律要件。業(yè)主(出租人)應(yīng)當(dāng)依法簽訂租賃合同,依法出租房屋。這里強(qiáng)調(diào)的是合法性。房屋租賃關(guān)系只有合法,才能有效。合法有效,不僅可以大大減少租賃糾紛的發(fā)生,而且是當(dāng)事人保護(hù)自己最實(shí)際的措施。要使租賃關(guān)系合法有效,應(yīng)符合以下條件:(1)依法簽訂書面租賃合同,并在合同中明確約定租賃雙方的權(quán)利和義務(wù),俗稱“先惡人后君子”。(2)合同的內(nèi)容不應(yīng)是非法的。房屋功能為住宅或工廠的,未經(jīng)有關(guān)職能部門批準(zhǔn),不得在合同中變更房屋功能,以商業(yè)用途出租。這一案例表明,聘請專業(yè)律師參與房屋租賃談判和合同簽訂,可以事半功倍,避免損失。房屋租賃法律關(guān)系是一種特殊的民事法律關(guān)系,應(yīng)當(dāng)合法有效。除了雙方真實(shí)一致的意思表示和合同的法律內(nèi)容外,還需要法律形式的要求,如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》,而出租人必須在房屋租賃合同簽訂后10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記。
2,租賃前調(diào)查。
在簽訂合同前,出租人應(yīng)當(dāng)對承租人的經(jīng)濟(jì)能力有必要的了解,不得盲目將房屋出租給無經(jīng)濟(jì)能力的單位和個(gè)人。一些租賃糾紛的發(fā)生,往往與出租人在出租房屋時(shí)的盲目性有關(guān)。在現(xiàn)實(shí)生活中,有些業(yè)主因?yàn)榉课菘罩枚幕?。只要租客出現(xiàn),無論他是否有能力支付租金,他都會(huì)草率簽合同,甚至不簽合同就把房子交給對方。因此,當(dāng)對方付不起房租時(shí),他們會(huì)注意到自己沒有能力支付房租。這種糾紛發(fā)生后,受害的一定是出租人。即使法院通過訴訟決定對方支付租金,也可能難以執(zhí)行。承租人不要貪圖便宜,找那些產(chǎn)權(quán)不明、違法建設(shè)又沒有《租賃許可證》的業(yè)主出租房屋,不允許出租房屋。承租人在租房前,應(yīng)到房屋租賃管理處詢問想租的房屋是否可以出租,或請租賃處推薦可以出租的房屋。如果他能做到這一點(diǎn),基本上可以避免盲目租房造成經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生。出租人出租房屋時(shí),可以要求承租人設(shè)立擔(dān)保,這是減少因無力支付租金而引發(fā)的租賃糾紛的最有效途徑之一。
對于租賃面積大、租金總額高、租賃期限長、不易掌握承租人信用狀況的當(dāng)事人,設(shè)立擔(dān)保尤為必要。出租人在出租房屋前,應(yīng)全面客觀地評估整體經(jīng)濟(jì)形勢,提出合理的租賃價(jià)格。
我們在工作中發(fā)現(xiàn),一些租賃糾紛之所以發(fā)生,是因?yàn)樽饨鹌x了市場和整體經(jīng)濟(jì)形勢,過高的租金讓承租人難以承受。如果租金過高,不僅容易引發(fā)糾紛,也難以保障出租人的利益。因此,公平、客觀地確定租金價(jià)格對雙方都有利。房地產(chǎn)管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)對租賃市場的監(jiān)管。
(1)進(jìn)一步規(guī)范管理,嚴(yán)格依法發(fā)證登記,不因自身發(fā)證或登記錯(cuò)誤而引發(fā)租賃糾紛。
(2)加強(qiáng)檢查,將整個(gè)租賃市場納入有序管理的網(wǎng)絡(luò)和視野,發(fā)現(xiàn)租賃違法行為和租賃糾紛苗頭,及時(shí)糾正和解決。(3)加強(qiáng)宣傳,逐步使當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)合法租賃的利益。四是加強(qiáng)與相關(guān)職能部門的合作配合,從不同角度履行各自職責(zé),減少租賃糾紛的發(fā)生。
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