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寧波
律師提示：從四個方面說明房屋租賃合同（協議）的有效性
出租人與承租人就租金、期限和違約責任達成協議后，租賃合同成立。房屋租賃合同成立后具有法律效力，主要從以下四個方面進行。（1） 合同主體是否符合要件，即出租人和承租人是否具有有效民事行為的構成要件。比如是無民事行為能力人還是限制民事行為能力人，出租人是房屋所有人還是合法使用人。
（2）法律法規是否禁止該房屋。只要法律法規不禁止出租房屋，就可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關、行政機關依法裁定或者決定查封、限制其他形式房地產權利的；（三）未依法取得房屋所有權證的共有房屋未經共有人同意的；（四）權屬有爭議的；（五）違法建設的；（六）不符合安全標準的；（七）未經抵押權人同意將房屋抵押的；（八）不符合公安有關規定的，環境保護、衛生等主管部門；（九）有關法律、法規禁止出租的其他情形。（三）房屋租賃合同的內容是否合法。實踐中，一些房屋租賃合同規定，逾期支付租金、水電費的滯納金按每天2%計算。從法律角度看，這種約定因滯納金居高不下而不公平，屬于可撤銷條款。另一種常見的情況是，一些人利用出租房屋進行違法犯罪活動。真實的，出租人知道或者應當知道的，租賃合同無效。不受國家法律保護，依法沒收租金。
（4）是否已注冊。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和本市租賃法律法規均規定，租賃當事人應當向房地產管理部門辦理登記備案手續。實踐中，對未登記租賃合同的效力有兩種觀點，一種是合同無效，另一種是租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。你知道嗎
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