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寧波
轉(zhuǎn)租合同的效力是什么
2008年7月1日，小趙將自己的一家小店租給了小李凱的小吃店，并簽訂了3年的簡(jiǎn)易租賃合同。2008年7月1日至2011年6月30日，租金為每月1000元，每季度支付一次，未約定其他事項(xiàng)。后來(lái)由于地理?xiàng)l件、管理不善等諸多原因，小李的生意一直不景氣。2009年3月3日，小李在小趙不知情的情況下將該店轉(zhuǎn)租給小林。租賃期限為2009年3月3日至2011年6月30日，一次性租金8萬(wàn)元。小趙知道后，認(rèn)為小李未經(jīng)其同意無(wú)權(quán)出租房屋，沒(méi)有登記。于是，小趙要求小林退還房租8萬(wàn)元。那么小李房子的轉(zhuǎn)租合同有效嗎？
律師答：
小李與小林簽訂的店面房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)有效，應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)。我國(guó)法律沒(méi)有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無(wú)效。《合同法》第224條只賦予出租人未經(jīng)同意解除原房屋租賃合同的權(quán)利。雖然我國(guó)建設(shè)部《商品房租賃管理辦法》第十一條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意并登記，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效。但《商品房租賃管理辦法》只是一部部門(mén)規(guī)章，不是法律、行政法規(guī)。其性質(zhì)只具有行政效力，不具有司法效力。因此，小李與小林之間的轉(zhuǎn)租合同不具備《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效條件。因此，小李與小林之間的房屋租賃合同是有效的，應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)。你知道嗎
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