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寧波
房屋轉租合同生效
1、 房屋轉租合同的效力是什么？
房屋轉租合同的效力應區分為以下三種情形：一是經出租人同意；二是對是否轉租沒有明確約定；三是轉租人是善意的。出租人明確同意承租人可以轉租。第三，經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。在民法領域，如果沒有禁止，轉租合同是有效的。出租人與承租人達成協議，不違反法律禁止性規定的，轉租合同有效。
（2）原租賃合同對轉租沒有明確約定，承租人轉租，為有效合同。即使轉租合同未經出租人批準，原則上也不會直接導致轉租合同無效。出租人可以與承租人解除合同，以保護其權益。（3）承租人是善意的。原租賃合同規定，未經出租人同意，承租人不得轉租。轉租人不知道承租人無權轉租，與承租人簽訂轉租合同。轉租合同不損害出租人利益的，根據合同自由和合同相對性原則，轉租關系只是承租人與轉租人之間的關系。如果雙方達成協議，合同將成立并成為有效合同。這也是現代公平誠信法在我國法學界的體現。這是一份有效的合同。第二，什么樣的房屋轉租合同是無效的？合同無效是對民事行為法的消極評價。只有嚴重違法才會導致無效。那么什么樣的房屋轉租合同是無效的呢？法律規定有兩種：一種是房屋本身屬于違法建筑，另一種是轉租合同期限超過房屋使用年限，具體內容如下：
（1）違法建筑轉租。根據法律規定，出租人與承租人簽訂的租賃合同，對未經批準或者未按批準內容建設的臨時建筑無效。此時，轉租合同由于失去了基本的法律關系而失去了有效存在的基礎。但是，在第一審法院辯論終結前，經主管部門批準的，人民法院應當認定為有效。（二）超過建筑物使用年限的轉租合同。租賃期限超過臨時建筑使用年限的，超出部分無效。建筑物使用年限與建設用地使用權年限有關，一般為70年。70多年來，由于建設用地使用權必須收回或使用費必須繼續繳納，轉租合同無效。（3） 承租人拖欠租金。支付租金是承租人的法定義務。承租人拖欠租金的，出租人有權解除租賃合同，房屋轉租合同無效。可見，轉租合同的期限只應在原轉租合同的有效期內。轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超出部分的協議無效，店鋪使用人作為轉租人的權利不受保護。但因轉租人的原因造成轉租人租賃物毀損的，轉租人可以按照轉租合同的約定要求轉租人賠償損失。具體效果仍取決于承租人轉租的情況。如果原房東同意，轉租合同只要在法律允許的范圍內，仍然具有法律效力。當然，如果是非法轉租，一般不可能通過簽訂房屋租賃合同來保護自己的利益。如果你有更多的問題，歡迎來到律霸。你知道嗎
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