【事件處理】

擅自將房屋作為“二房東”轉(zhuǎn)租，發(fā)生意外時賠償損失。廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會7日發(fā)布的《廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會上月處理勞資糾紛及投訴情況報告》顯示，廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會近日接到一起“未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租”的投訴咨詢案件。廣州市房產(chǎn)中介協(xié)會提醒消費者，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，承租人應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。2014年1月1日，梁先生通過中介公司與出租人葉先生簽訂租賃合同，租賃廣州市天河區(qū)一處房產(chǎn)。租賃期限為2014年1月1日至2014年12月31日，提前解除合同需支付違約金。當(dāng)天，梁某向葉某支付了5000元定金。2014年3月1日，梁某因工作調(diào)動需要離開廣州，提出與葉某解除租賃關(guān)系。但葉某表示，如需提前終止，定金將不作為違約金退還。因此，為了維持與葉某的租賃關(guān)系，梁某決定將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租。2014年3月5日，梁某將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給胡某。但在胡某居住期間，由于用電不當(dāng)，房屋發(fā)生火災(zāi)，致使葉某蒙受損失。事后，葉某向法院提起訴訟，要求終止與梁某的租賃關(guān)系，并要求梁某承擔(dān)房屋火災(zāi)造成的損失。經(jīng)審查，租賃合同中并未約定梁某有轉(zhuǎn)租權(quán)，梁某也沒有證據(jù)證明其已征得業(yè)主葉某同意轉(zhuǎn)租。最后，法院判決，如果葉某與梁某終止租賃關(guān)系，梁某必須承擔(dān)因火災(zāi)造成的財產(chǎn)損失。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會介紹，轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃合同有效期內(nèi)，經(jīng)出租人同意，將房屋轉(zhuǎn)租給分承租人的行為。《合同法》規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人將租賃物轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

據(jù)廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心律師分析，本案梁某未經(jīng)葉某同意將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給胡某，違反了《合同法》的上述規(guī)定。此外，對于胡某給物業(yè)造成的損失，梁某應(yīng)向葉某承擔(dān)賠償責(zé)任。

[法律解釋]

未經(jīng)房東同意轉(zhuǎn)租的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。同意必須是有效的。最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律的解釋。因租賃合同發(fā)生糾紛的，人民法院可以通知分承租人作為第三人參加訴訟。你知道嗎