陷阱一：廣告(包括沙盤、售樓書等)

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

規(guī)避：應到實地考察、保留廣告單、售樓書等宣傳資料,最好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中。日后開發(fā)商若不兌現(xiàn),這些資料可作為追究其法律責任的有力憑證。

陷阱二：內(nèi)認購造勢

許多開發(fā)商在樓盤預售前，喜歡搞內(nèi)認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)認購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，本站編輯認為，由于內(nèi)認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)認購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地產(chǎn)證;二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權;三是由于內(nèi)認購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。

規(guī)避：應選擇信譽好、實力雄厚、名牌大型樓盤，購房人切不可因為內(nèi)認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

陷阱三：吞吃購房定金

在正式的商品房買賣談判中，因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質(zhì)，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。

規(guī)避：交納房屋購買定金時，一定要看房本，看和中介公司介紹的信息是否相符，房屋情況和中介介紹的有出入的話，還可以借機“殺價”，謹防由于中介公司刊登房產(chǎn)信息失真，造成客戶違約，損失購房定金。貸款買房，交定金前最好做貸款預審。

陷阱四：特價陷阱

節(jié)假日,有些樓盤會打出讓人驚喜的“特價房”廣告。有些特價房是以“特價、低價”為幌子,吸引購房者的注意。一般來說,“特價房”大多是位置不佳、朝向采光不好、戶型結構存在問題的一些房子。

規(guī)避：天下沒有免費的午餐。購房人要通過各種渠道獲得房屋信息,一定要看仔細、權衡好性價比,不要被搶購的氣氛和誘人的價格所蠱惑。

陷阱五：合同陷阱

一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。

規(guī)避：看清楚補充協(xié)議的條款,特別是免除開發(fā)商義務,削減業(yè)主權利的條款,遇到空白處應填上對自己權益有利的內(nèi)容。

陷阱六：物業(yè)管理陷阱

房地產(chǎn)開發(fā)商強迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務,損害業(yè)主權益。

規(guī)避：一是購房者在簽訂房屋買賣合同時,對指定的物業(yè)管理公司服務期限超出一年的,應提出反對意見,因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件;二是如果包括上述條款的房屋買賣合同已簽時,可以該條款違反《反不正當競爭法》、《消費者權益保護法》為由,請求法院判決其無效。

陷阱七：大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛

為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅紅色標識代表已售單元，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。

規(guī)避：一是購房者一定要據(jù)理力爭,明確告訴售樓小姐除非這套房,其他房都不要;二是要求查看合同和發(fā)票,看你選中的房子是否真的已經(jīng)銷售;第三,最好的預防方法是到房產(chǎn)交易中心查閱正確的房源銷售數(shù)字,以免跌入“搶購”陷阱。

陷阱八：房屋面積前后不符

商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理;合同未做約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。廣州(樓盤)市的《商品房買賣合同》在此基礎上，進一步規(guī)定，面積誤差比絕對值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方不做任何補償。

規(guī)避：仔細了解房地產(chǎn)開發(fā)商的相關資質(zhì)及開發(fā)手續(xù)，注意樓盤宣傳海報，重視“不可抗力”條款的約定。

陷阱九：配套縮水

許多不良開發(fā)商在推樓盤時，往往會向你推介園區(qū)周邊配套規(guī)劃，幼兒園、高檔會所、小學、運動場、時尚商業(yè)街等等一應俱全，但由于開發(fā)商與購房者所簽的合同中往往沒有園區(qū)周邊配套規(guī)劃的內(nèi)容，使得承諾的園區(qū)周邊配套成為一紙空文。

規(guī)避：購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性,不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車,能長期免費嗎?二是調(diào)查教育設施是否為教育行政部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。

陷阱十：證照陷阱

一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。

規(guī)避：購房時,需看開發(fā)商是否“五證”齊全,即《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預(銷)售許可證》。若不齊全,購房者購買后則可能拿不到房產(chǎn)證,商品房質(zhì)量也得不到保障。