陷阱一：廣告(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)

為了賣(mài)掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車(chē)位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫(xiě)在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車(chē)場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況，買(mǎi)房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫(xiě)入合同的心理，瞞天過(guò)海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

規(guī)避：應(yīng)到實(shí)地考察、保留廣告單、售樓書(shū)等宣傳資料,最好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中。日后開(kāi)發(fā)商若不兌現(xiàn),這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。

陷阱二：內(nèi)認(rèn)購(gòu)造勢(shì)

許多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)認(rèn)購(gòu)，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，本站編輯認(rèn)為，由于內(nèi)認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證;二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán);三是由于內(nèi)認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。

規(guī)避：應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、名牌大型樓盤(pán)，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。

陷阱三：吞吃購(gòu)房定金

在正式的商品房買(mǎi)賣(mài)談判中，因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)含有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有含有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，則認(rèn)購(gòu)書(shū)只是沒(méi)有法律約束力的“意向書(shū)”，購(gòu)房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。

規(guī)避：交納房屋購(gòu)買(mǎi)定金時(shí)，一定要看房本，看和中介公司介紹的信息是否相符，房屋情況和中介介紹的有出入的話(huà)，還可以借機(jī)“殺價(jià)”，謹(jǐn)防由于中介公司刊登房產(chǎn)信息失真，造成客戶(hù)違約，損失購(gòu)房定金。貸款買(mǎi)房，交定金前最好做貸款預(yù)審。

陷阱四：特價(jià)陷阱

節(jié)假日,有些樓盤(pán)會(huì)打出讓人驚喜的“特價(jià)房”廣告。有些特價(jià)房是以“特價(jià)、低價(jià)”為幌子,吸引購(gòu)房者的注意。一般來(lái)說(shuō),“特價(jià)房”大多是位置不佳、朝向采光不好、戶(hù)型結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題的一些房子。

規(guī)避：天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。購(gòu)房人要通過(guò)各種渠道獲得房屋信息,一定要看仔細(xì)、權(quán)衡好性?xún)r(jià)比,不要被搶購(gòu)的氣氛和誘人的價(jià)格所蠱惑。

陷阱五：合同陷阱

一般情況下，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶(hù)一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入的，而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。

規(guī)避：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款,特別是免除開(kāi)發(fā)商義務(wù),削減業(yè)主權(quán)利的條款,遇到空白處應(yīng)填上對(duì)自己權(quán)益有利的內(nèi)容。

陷阱六：物業(yè)管理陷阱

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù),損害業(yè)主權(quán)益。

規(guī)避：一是購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的,應(yīng)提出反對(duì)意見(jiàn),因?yàn)檫@屬于不合理的違反購(gòu)房者意愿的附加條件;二是如果包括上述條款的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已簽時(shí),可以該條款違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》為由,請(qǐng)求法院判決其無(wú)效。

陷阱七：大力營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛

為了制造一種銷(xiāo)售興旺的假象，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來(lái)一些親戚、朋友到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)示意圖上偽裝得一片紅紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元，讓人覺(jué)得樓盤(pán)好賣(mài)、銷(xiāo)售興旺，從而引發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。

規(guī)避：一是購(gòu)房者一定要據(jù)理力爭(zhēng),明確告訴售樓小姐除非這套房,其他房都不要;二是要求查看合同和發(fā)票,看你選中的房子是否真的已經(jīng)銷(xiāo)售;第三,最好的預(yù)防方法是到房產(chǎn)交易中心查閱正確的房源銷(xiāo)售數(shù)字,以免跌入“搶購(gòu)”陷阱。

陷阱八：房屋面積前后不符

商品房銷(xiāo)售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理;合同未做約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。廣州(樓盤(pán))市的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以?xún)?nèi)(含本數(shù))的，買(mǎi)賣(mài)雙方不做任何補(bǔ)償。

規(guī)避：仔細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開(kāi)發(fā)手續(xù)，注意樓盤(pán)宣傳海報(bào)，重視“不可抗力”條款的約定。

陷阱九：配套縮水

許多不良開(kāi)發(fā)商在推樓盤(pán)時(shí)，往往會(huì)向你推介園區(qū)周邊配套規(guī)劃，幼兒園、高檔會(huì)所、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、時(shí)尚商業(yè)街等等一應(yīng)俱全，但由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者所簽的合同中往往沒(méi)有園區(qū)周邊配套規(guī)劃的內(nèi)容，使得承諾的園區(qū)周邊配套成為一紙空文。

規(guī)避：購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性,不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)交通車(chē),能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎?二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門(mén)所認(rèn)可。三是看周?chē)欠裼刑鎿Q的配套設(shè)施。

陷阱十：證照陷阱

一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”，這也是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說(shuō)正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說(shuō)文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶(hù)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同，而客戶(hù)一旦交完定金或購(gòu)房款，再有什么問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉，客戶(hù)再也見(jiàn)不到售樓人員在推銷(xiāo)房屋時(shí)那充滿(mǎn)春意的笑臉。

規(guī)避：購(gòu)房時(shí),需看開(kāi)發(fā)商是否“五證”齊全,即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》。若不齊全,購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)后則可能拿不到房產(chǎn)證,商品房質(zhì)量也得不到保障。