一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。

2、開發商應提交材料：

(1)申請書;

(2)企業營業執照;

(3)用地證明文件或者土地使用權證;

(4)建設用地規劃許可證;

(5)建設工程規劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗收資料

(8)房屋測繪成果;

(9)根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

至于具體時間各個地方都不一樣吧

·建設工程審批程序

一、取得土地證。

二、確定地塊的設計條件：容積率，綠地率，建筑密度，建筑風格，建筑退距等。

三、設計部門進行總平和建筑單體設計。

四、審批提交的總平和建筑單體設計方案，發放同意總平圖和建設工程設計紅線圖。如建設規模較大，應組織召開評審會確定。如建設規模較大，功能較復雜的還應先進行初步設計，由建設行政主管部門組織初步設計的評審。

1、詳細規劃審批

申報材料

(1)申請報告

(2)規劃方案文本(加蓋建設單位公章及設計單位勘察設計章)

承諾時間：10個工作日

2、建設單位總平面規劃審批

需申報總平面規劃的建設項目

(1)新征用地項目

(2)建設單位原有用地占地1公頃(含1公頃)的項目

申報材料

(1)填寫申請表，附申請報告

(2)法人委托書及經辦人身份證復印件

(3)《建設用地規劃許可證》及附圖(復印件)

(4)《土地證》及附圖。擬建設地塊附路網的地形圖一份(1：500復印件)

(5)總平面規劃圖3份及電子磁盤1份(圖紙上加蓋建設單位公章)

注：(3)和(4)只需提供其一即可。承諾時間：10個工作日

五、設計部門進行施工圖設計。

六、施工圖報建設行政主管部門審批，建設行政主管部門委托施工圖專審機構進行施工圖審查，相關部門的審批意見(消防、環保、人防、衛生等)

七、施工招投標。

八、《建設工程規劃許可證》的審批，將原批準建設工程規劃設計紅線圖和審批后的施工圖等相關材料報規劃局，合格的發《建設工程規劃許可證》。

1、設計條件審批

申報材料

(1)申請報告

(2)法人委托書及經辦人身份證復印件

(3)填寫《建設工程項目規劃設計條件申請表》

(4)《土地證》及附圖復印件，若為新征用地為辦好土地證。需提交《建設用地規劃許可證》及附圖和《建設用地批準書》及附圖的復印件。

(5)擬建設地塊附路網的地形圖一份(1：500復印件)規劃局一樓有賣

(6)市規劃局審定的總平面規劃圖復印件。

(7)特殊項目：根據要求提供消防、環保、衛生、相鄰單位、相鄰住戶等意見。

承諾時間：9個工作日

2、核發《建設工程規劃許可證》

申報材料

(1)填寫《建設工程規劃許可證申請表》

(2)法人委托書及身份證復印件

(3)計劃批文或備案文件

(4)建設工程土建投資50萬元以上的需要提供中標書

(5)收回設計紅線圖原件

(6)《土地證》及附圖復印件，若為1992年后新征用地，須附《建設用地規劃許可證》及附圖和《建設用地批準書》或《土地證》及附圖的復印件。

(7)二套施工圖紙(建施圖全套及基礎平面圖)，其中一套為相關施工圖專審機構審查并報建設行政主管部門備案

(8)南寧市建設工程施工圖審查備案表

(9)如已審批過方案，須提供審定方案文本原件及批復

(10)如需相鄰單位、相鄰住戶意見則需提交

承諾時間：9個工作日

收費標準：城市規劃技術綜合服務費：1.2元/m2

城建配套費：工程投資總額3%

白蟻防治費：2.0元/m2