合同約定的解除條件是否合法

《合同法》第四十五條規定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自已的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。”

案例背景

2010年5月20日肖某將位于廣州市的一套自有房屋出租給孫某居住，租賃期限三年，于2013年5月19日期滿。

2011年8月肖某決定出賣上述房屋，孫某即表示愿意購買，雙方達成口頭協議約定房價166萬元。

2012年8月，孫某付清了全部房款。

2012年9月10日，雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定雙方達成買賣合同且孫某已付清全款，同時約定，由于不辦理過戶給孫某造成巨大風險(因限購不能購房且水電費等有關單位仍向其催收)，“甲方(肖某)限期乙方(孫某)在協議簽訂之日起兩個月內辦理完畢過戶手續，若逾期不辦理，甲方有權終止買賣，將房屋另行出售他人”。

2012年10月15日，孫某出具聲明稱，表示難以在兩個月內辦理完畢全部手續。

2012年12月10日，肖某發出解除合同通知書，孫某起訴要求繼續履行合同并辦理過戶，肖某反訴要求解除合同。

法院判決

一審法院認為：原告孫某(反訴被告)與被告肖某(反訴原告)于2012年9月10日簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律規定，合法有效。雙方均應嚴格依約履行合同。雙方在合同中約定：“兩個月內辦理完過戶手續，否則出賣人有權解除合同，將房屋另售他人。”現反訴被告未在兩個月內辦理完畢過戶手續，約定的解除條件成就，反訴原告有權行使解除權。對于反訴原告已收取的反訴被告的房款應予退返。

據此，依照XXX，判決如下：

一、解除反訴原告肖某與反訴被告孫某于2012年9月10日簽訂的《房屋買賣合同》。

二、由反訴原告肖某退回反訴被告孫某購房款166萬元，此款于本判決生效后十日內付清。

三、駁回原告孫某的訴訟請求。

原告孫某不服一審法院判決，提起上訴。

二審法院經審理后認為：一、原告孫某在被告肖某房屋中居住達三年之久，已將房款166萬元支付給被告肖某，如將合同解除明顯有損交易安全，有失公平，違法誠實信用原則。二、雙方在合同約定的解除條件實質為“逾期不辦理”，該條件系一行為而非結果，本案中原告一直配合辦理過戶，實施了條件中的配合過戶行為，但因過戶涉及第三方即行政機關，故合同解除條件不具備。原審法院認定事實及適用法律錯誤，應予糾正。

據此，依照XXX，判決如下：

一、撤銷一審判決。

二、繼續履行原告孫某與被告肖某于2012年9月10日簽訂的《房屋買賣合同》。

二、駁回反訴原告肖某的訴訟請求。

律師說法

原告孫某已在被告肖某房屋中居住三年之久且已支付購房款166萬元，僅因兩個月內沒有辦下來過戶手續就解除合同，感覺好像不太公平，而且過戶也不是雙方積極配合就能辦好的事，還涉及行政機關的辦事效率等等因素。

雙方爭議的焦點在于---《房屋買賣合同》中約定的解除條件是不是法律規定的條件、該條件是否成就等問題。

1、房屋買賣合同約定條件是否屬于法定解除條件?

《民法通則》第六十二條規定：“民事法律行為可以附條件”。

《民通意見》第75條規定：“附條件的民事行為，如果所附條件是違背法律規定或者不可能發生的，應當認定該民事行為無效。”

《合同法》第四十五條規定：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自已的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。”

我們很難從上述法律法規中找到否定本案條件的理由。

我們來看看最高人民法院公報案例中對于條件的闡述---合同所附條件，必須是將來發生的、不確定的事實，是當事人約定的而不是法定的，同時還必須是合法的。這四個要件是目前法律界公認關于條件最準確定義。

2、合同約定條件是否成就?

通過上述構成要件的分析，本案兩個月內辦理完畢過戶手續至少有以下兩個問題：

一是涉及行政機關房管部門工作效率等問題。

二是涉及出賣方配合問題。

本案中的條件涉及到第三人義務，而且合同相對人不履行其合同義務則條件成就，這明顯對買受人不公平，辦理變更登記是房管部門的法定職責，這個約定不具有約定性。

本案中合同的約定：“甲方(肖某)限期乙方(孫某)在協議簽訂之日起兩個月內辦理完畢過戶手續，若逾期不辦理，甲方有權終止賣買，將房屋另行出售他人”，我們可以看出，雙方約定的解除條件實際上是“逾期不辦理”，即條件是一行為而非結果，現買方已實施遞件辦理行為，故條件不具備。

二審法院對于本案條件的定性是準確的。同時，對于雙方的約定采用了司法干預，體現了司法公平正義的要求。現實生活中，守約方強烈要求行使解除權的深層原因可能是基于房價變化而意圖謀取更大的經濟利益，這種意圖有違誠實信用原則，有損于交易安全和公平正義，本案即是明顯一例。

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