房地產(chǎn)案件的專屬管轄

專屬管轄中的房地產(chǎn)等不動產(chǎn)糾紛僅限于不動產(chǎn)的部分物權(quán)糾紛。

【案情總結(jié)】

交易標的雖為不動產(chǎn)，但案件本質(zhì)上屬于合同糾紛，應適用合同糾紛管轄的一般規(guī)定，尊重當事人對管轄權(quán)的約定，應移送乙方所在地即B區(qū)法院管轄。

【案情】

原告**公司（住所地在B區(qū)）為購買位于A區(qū)內(nèi)的廠房，作為合同的乙方與作為合同甲方的被告**公司簽訂了工業(yè)用房買賣合同。合同第十六條約定了爭議解決方式：“本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向乙方所在地人民法院起訴。”雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛，原告向不動產(chǎn)所在地即A區(qū)法院起訴。被告認為本案對管轄進行了約定，應由乙方所在地即B區(qū)法院管轄。

【分歧】

一種觀點認為，本案交易標的為位于A區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房，應為不動產(chǎn)糾紛，屬于專屬管轄范圍，雙方對糾紛解決方式的約定違反了專屬管轄的規(guī)定，應為無效，本案應由A區(qū)法院管轄。另一種觀點認為，本案交易標的雖為不動產(chǎn)，但案件本質(zhì)上屬于合同糾紛，應適用合同糾紛管轄的一般規(guī)定，尊重當事人對管轄權(quán)的約定，應移送乙方所在地即B區(qū)法院管轄。

【評析】

同意第二種觀點。

1.專屬管轄中的不動產(chǎn)糾紛僅限于不動產(chǎn)的部分物權(quán)糾紛。專屬管轄是對當事人訴權(quán)處分的一種限制，是訴訟程序上的強制性規(guī)定，不允許當事人通過合意進行變通，所以應從嚴把握，盡可能限定在確有必要的范圍內(nèi)。根據(jù)新民訴法司法解釋，不動產(chǎn)糾紛是指“因不動產(chǎn)的權(quán)利確認、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”。根據(jù)“法無禁止即自由”的法治思想，對當事人訴權(quán)的限制不應擴張至不動產(chǎn)的債權(quán)糾紛。對于雖然與不動產(chǎn)有牽連關(guān)系但本質(zhì)屬于債權(quán)糾紛的案件（如購房款糾紛等）不屬于不動產(chǎn)糾紛；同時，對于不動產(chǎn)的物權(quán)糾紛，也僅限定在“因權(quán)利確認、分割、相鄰關(guān)系等引起的”物權(quán)糾紛，除此之外的不動產(chǎn)物權(quán)糾紛，也不屬于專屬管轄范圍，應該賦予當事人對管轄的選擇權(quán)。

2.只有特殊類型的合同糾紛按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。根據(jù)新民訴法司法解釋規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。這是法院在具體適用法律過程中對不動產(chǎn)糾紛的一個補充，是考慮到這些特殊類型的涉及不動產(chǎn)的合同糾紛都會涉及當?shù)氐耐恋爻邪?jīng)營政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄，有利于案件的審理和后期的執(zhí)行，更有利于統(tǒng)一裁判尺度，避免引起群體性糾紛等。對于不屬于這幾種特殊類型的不動產(chǎn)合同糾紛，不應納入專屬管轄范圍。

專屬管轄中的房地產(chǎn)等不動產(chǎn)糾紛僅限于不動產(chǎn)的部分物權(quán)糾紛。如果您或者家人、親友的情況比較復雜，需要法律服務，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。