補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。

在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第四，明確關于公攤建筑面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

第七，關于不可抗力：導致發展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關法律規定難以對不可抗力事件一一列明，發展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任，對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時發展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發展商給予一定數額的經濟補償。

若買的是二手房一定約定好付款事項，分期付款還是貸款，分期的話什么時間付清多少一定在協議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來產生的違約責任問題;再有就是騰房時間以及賣主留給買方的室內物品如熱水器、空調、燃氣灶等等一定在協議上標注清楚，以便后期不兌現。

購房合同補充協議陷阱有哪些?

補充協議效力大于合同條款

補充協議原文：若本補充協議與本合同有關規定有抵觸，則以本補充協議規定為準。

點評：有關法規規定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與消費者協商的條款。對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

據此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現場簽約條款第一;標準合同條款第二;開發商單方提供的補充協議、以及填充條款第三。

結論：補充協議所設格式化條款，效力大于非格式條款(標準合同示范文本)，違背了法律法規相關規定。

宣傳廣告不承擔法律責任

補充協議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數據、文字如有出入，以本合同內容為準。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。

點評：有關法規規定，房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學、準確;其銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應與樣板房一致。

結論：補充協議將商品房銷售發放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質是不對這類宣傳資料的真實性負責，不按宣傳履約，也不承擔違約責任。

購房總價成違約金基數

補充協議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應承擔終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。

點評：有關法規解釋規定，當事雙方約定違約金，標準應以違約造成的實際損失計費，最高比例30%。很明顯，消費者單方面終止買房合同，開發商損失再怎么也不超過總房價，因為房產始終擺在那里。

結論：補充協議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費者違約責任。

限定買家商品房用途

補充協議原文：該商品房僅為住宅用途。

點評：有關法規規定，財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處置的權利。業主享有房屋的所有權，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權利。換言之，只要業主對房屋處置不違法，他人就無權干涉。

結論：補充協議剝奪了消費者應享有的權利。

“填充條款”也須小心

除補充協議外，商品房買賣合同正式文本中的填充條款，消費者也須提防。

據介紹，市商品房交易目前統一使用由市國土房管局印制、市工商局監制的標準合同。該合同中，有部分空格供買賣雙方簽約時現場商定。而不少開發商卻先行擬定條款填充其中，“掠奪”購房人合法權利。

具體操作手法是，標準合同原有多個選項，供消費者選擇，但開發商卻事先選擇其中一個為自己減輕或免責的選項。如消費者接房的裝飾條件，開發商交房達不到此要求，有幾種解決方式：開發商雙倍賠嘗消費者裝飾價差;開發商無條件返工，達到消費者要求等。有“精明”開發商不與消費者協商，先行在合同中填充了第二個選項。

該人士提醒購房合同補充協議陷阱，消費者在簽訂買房合同前，先看標準合同文本是否在工商部門備案，如已備案，可將其拿到開發企業所在工商所與備案文本對照，看是否有改動;如未到工商部門備案，則要仔細研讀，一旦發現開發商“幫忙”填充了條款，如果有異議則不予接受。