補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。

在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。

第一，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

第七，關(guān)于不可抗力：導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任，對此購房者應(yīng)該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。

若買的是二手房一定約定好付款事項，分期付款還是貸款，分期的話什么時間付清多少一定在協(xié)議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來產(chǎn)生的違約責(zé)任問題;再有就是騰房時間以及賣主留給買方的室內(nèi)物品如熱水器、空調(diào)、燃?xì)庠畹鹊纫欢ㄔ趨f(xié)議上標(biāo)注清楚，以便后期不兌現(xiàn)。

購房合同補充協(xié)議陷阱有哪些?

補充協(xié)議效力大于合同條款

補充協(xié)議原文：若本補充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。

點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與消費者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補充協(xié)議、以及填充條款第三。

結(jié)論：補充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。

宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任

補充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。

點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。

結(jié)論：補充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實性負(fù)責(zé)，不按宣傳履約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。

購房總價成違約金基數(shù)

補充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。

點評：有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當(dāng)事雙方約定違約金，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實際損失計費，最高比例30%。很明顯，消費者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價，因為房產(chǎn)始終擺在那里。

結(jié)論：補充協(xié)議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費者違約責(zé)任。

限定買家商品房用途

補充協(xié)議原文：該商品房僅為住宅用途。

點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權(quán)干涉。

結(jié)論：補充協(xié)議剝奪了消費者應(yīng)享有的權(quán)利。

“填充條款”也須小心

除補充協(xié)議外，商品房買賣合同正式文本中的填充條款，消費者也須提防。

據(jù)介紹，市商品房交易目前統(tǒng)一使用由市國土房管局印制、市工商局監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同。該合同中，有部分空格供買賣雙方簽約時現(xiàn)場商定。而不少開發(fā)商卻先行擬定條款填充其中，“掠奪”購房人合法權(quán)利。

具體操作手法是，標(biāo)準(zhǔn)合同原有多個選項，供消費者選擇，但開發(fā)商卻事先選擇其中一個為自己減輕或免責(zé)的選項。如消費者接房的裝飾條件，開發(fā)商交房達(dá)不到此要求，有幾種解決方式：開發(fā)商雙倍賠嘗消費者裝飾價差;開發(fā)商無條件返工，達(dá)到消費者要求等。有“精明”開發(fā)商不與消費者協(xié)商，先行在合同中填充了第二個選項。

該人士提醒購房合同補充協(xié)議陷阱，消費者在簽訂買房合同前，先看標(biāo)準(zhǔn)合同文本是否在工商部門備案，如已備案，可將其拿到開發(fā)企業(yè)所在工商所與備案文本對照，看是否有改動;如未到工商部門備案，則要仔細(xì)研讀，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商“幫忙”填充了條款，如果有異議則不予接受。