房屋租賃期間出售房屋可以嗎
可以出售房屋,但承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
轉(zhuǎn)租需要注意
1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書(shū)面同意,同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中,解除原租賃合同和重潛心租賃合同,也需要征得出租人同意。
2、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi),主要補(bǔ)償裝修損失等,此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用,但法律亦沒(méi)有明確禁止,因此,只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的,亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付,以此降低資金風(fēng)險(xiǎn),并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。
租賃合同登記備案
屬于合同備案登記性質(zhì),此登記的效力主要包括以下內(nèi)容:
1、登記與否不影響合同本身的生效,即使沒(méi)有辦理備案等記,合同依然在生效條件滿(mǎn)足時(shí)就生效;
2、經(jīng)登記的案件,具有對(duì)抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的,其中一個(gè)合同辦理了租賃登記,另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記,則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
因此,建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外,大多數(shù)工商部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí),均要求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。
中介租房注意事項(xiàng)。
1、證件確認(rèn):房產(chǎn)證以及身份證需要核對(duì)。(如果是找中介的則需要看看中介的工商部門(mén)批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,稅務(wù)登記證,市房管局審核頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)等),查看房產(chǎn)證,簽正式合同。有房產(chǎn)證的房屋,才有資格簽訂正式的租賃合同,一般中介篩選都會(huì)核查房東的資質(zhì),而提供不出房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人不清晰時(shí),由于與房東的責(zé)任不能明確區(qū)分,租客的合法權(quán)益難有保障。
2、提前中斷合同。如果合同期內(nèi)可能因?yàn)楣ぷ鳌⑸钭儎?dòng)引起租房地點(diǎn)變更,租房者一定要在合同內(nèi)約定。如因工作調(diào)動(dòng)等原因需提前中斷合同,業(yè)主應(yīng)退還定金,以保障自己的權(quán)益。規(guī)定違約金的,盡量與中介協(xié)商,少支付。
3、水電煤氣等費(fèi)用。水電煤的交接,有的房東可能冗余的帳單沒(méi)結(jié)清。要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費(fèi)用。問(wèn)清屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的使用是否額外收費(fèi),由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)維修費(fèi)用。問(wèn)清楚水、電、煤氣,家具、家電,物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、有線電視費(fèi)(有些沒(méi)有必要用的東西就不要要,因?yàn)榉恐饕话愣紩?huì)要你的定金)、寬帶費(fèi)等等,一般除了物業(yè)和衛(wèi)生費(fèi)之外都是租房者付。
4、維修費(fèi)。合同中要講清楚設(shè)備的維修由誰(shuí)負(fù)責(zé),維修費(fèi)誰(shuí)出。比如,水龍頭壞了,燈泡壞了,空調(diào)壞了,有些東西在使用過(guò)程中隨時(shí)間會(huì)發(fā)生老化而損毀,維修費(fèi)算誰(shuí)的。關(guān)注冰箱和空調(diào)會(huì)有一個(gè)加氟的問(wèn)題,如果純粹加氟,非人為漏氟都是業(yè)主來(lái)負(fù)責(zé)。房屋設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題或者自然老化時(shí)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)維修費(fèi)用。
5、房?jī)?nèi)物品檢查確認(rèn)。寫(xiě)清房東提供的物件,看是否缺少必備生活用品:冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等。檢查所有東西是否可以正常使用,各種電器、熱水器、暖氣,燃?xì)猓遄R桶,洗澡,水龍頭,爐灶、抽油煙機(jī)、下水、門(mén)窗、床、電燈等,避免糾紛。房東昂貴的東西,如果你不需要(電視)也不要勉強(qiáng)留著。查看廁所有無(wú)漏水,浴室噴頭是否夠勁,能否出熱水,廁所門(mén)是否損壞,各處水管是否漏水,房頂是否滲水(想知道水管是否漏過(guò)水,可以看水管周?chē)袥](méi)有水垢、水有無(wú)泛黃)檢查各個(gè)房間及家具的門(mén)和鎖、房間地板及墻角是否損壞,家具是否有破損。記錄所有物品的新舊程度、有無(wú)損壞。
注意:所有設(shè)備、家具、物品新舊等情況都要寫(xiě)在合同中,一般附在合同的最后。清點(diǎn)完房屋內(nèi)物品后再簽合同。
房屋租賃期間出售房屋租客覺(jué)得不太公平,雙方發(fā)生糾紛遇到難題可以找律霸網(wǎng)在線律師解決。
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