未領取產權證書的房屋是否導致抵押合同無效

案情簡介：未領取產權證書的房屋，是否導致抵押合同無效

2005年9月25日，王某與李某簽訂一份“房屋買賣預約合同”，合同約定，王某向兩李某預約購買兩李某位于廈門市集美區樂海路大學灣一期4幢6躍7層房屋。合同簽訂后，王某依約支付了首付款并承擔了該房屋從2005年10月至起訴之日的銀行按揭貸款。由于李某違反預約合同的約定，不予辦理房屋的產權登記手續并妨礙王某對房屋的正常使用，故請求判令。

法院判決：應當認定抵押權無效

法院經審理認為：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，但該條款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登記領取權屬證書的房地產當事人不能辦理所有權過戶手續，不等于禁止房地產買賣。本案訟爭房屋系李某購買所得，權屬明晰，李某享有相應的處分權。原、李某訂立的房屋買賣合同是雙方真實意思的體現，不違反法律規定，應為合法有效。原、李某雙方應當按照合同約定繼續履行合同義務，王某訴請李某立即履行辦理原、李某之間的買賣合同的鑒證和房屋新產權變更登記手續、配合王某將廈門市集美區樂海路大學灣一期4幢6躍7層房屋(廈門市集美區樂海南里103號602室)從李某名下變更登記至王某名下，系涉案合同第10條第3款所約定內容;訴請李某不得阻止王某對房屋進行占有和使用，系涉案合同第8條第1款所約定內容的必然結果，本院均予支持。關于王某訴請之違約金問題，本院認為，在本案的審理過程中，對涉案之房屋買賣合同之效力原、李某仍持有不同理解，第三人亦是在本院追加之后才參與訴訟并發表對涉案合同效力的處理意見，因此，違約金的計算宜以本院確認合同效力之后，李某仍未依約履行合同義務時起算。另，在本案審理中，第三人表示，如果法院認定合同有效，第三人要求王某歸還抵押借款的結余本息，使抵押權消滅，王某當庭同意代李某償還借款合同剩余的所有本息，以消滅抵押權。

律師說法：如何認定抵押合同的效力

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。因此，李某代理人認為雙方簽訂的合同因違反法律的強制性規定而無效。特別是在當前房價居高不下的情況下，通過此規定來限制“炒樓花”哄抬房價的行為可以有效地規范房地產交易秩序，這也是該條款立法的立法目的。《城市房地產管理法》為一部行政法，其主要規范的對象是行政管理行為，以行政法中的規范來否定民事合同的效力，應特別謹慎。在我國，不動產的物權變動采取登記生效主義，作為買賣標的物的房屋，如果在買賣合同簽訂之時或之后沒有取得房屋所有權證書，那么是無論如何不能完成過戶登記的，也就是說，登記生效要件的不動產物權變動規則，決定了無權屬證書的二手房買賣，不可能產生物權變動的法律后果。因此，此類沒有產權證的房屋，是因為不具備物權變動的條件而不能發生物權變動。如果認定合同無效，那么就是絕對無效、當然無效，即便雙方簽訂買賣合同之后，賣方已經取得產權，依舊無法彌補原來合同的效力。

此爭議焦點的癥結就在于，法官應對物權變動及其原因行為進行清晰的區分。新頒布的《中華人民共和國物權法》在這點上就進步許多，其第三十一條規定：“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”此條明確規定“不發生物權效力”，而非“不得轉讓”，說明其僅僅否定了其物權變動的效力，至于其原因行為的效力還要依據合同法的規則進行判斷。物權法體現的立法理念的進步，應在我們的審判實踐中加以運用，單純地依照《城市房地產管理法》的規定認定買賣合同無效是不合理的。

以上內容就是相關的回答，一般情況下，還沒有辦理房產證的房子是不能夠進行抵押的，所以即使簽訂了抵押合同也是無效的，我們在購買房子的時候一定要確保能夠辦理房產證。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網相關律師。