未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋是否導(dǎo)致抵押合同無(wú)效

案情簡(jiǎn)介：未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋，是否導(dǎo)致抵押合同無(wú)效

2005年9月25日，王某與李某簽訂一份“房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同”，合同約定，王某向兩李某預(yù)約購(gòu)買(mǎi)兩李某位于廈門(mén)市集美區(qū)樂(lè)海路大學(xué)灣一期4幢6躍7層房屋。合同簽訂后，王某依約支付了首付款并承擔(dān)了該房屋從2005年10月至起訴之日的銀行按揭貸款。由于李某違反預(yù)約合同的約定，不予辦理房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并妨礙王某對(duì)房屋的正常使用，故請(qǐng)求判令。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)無(wú)效

法院經(jīng)審理認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)摋l款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)當(dāng)事人不能辦理所有權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不等于禁止房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。本案訟爭(zhēng)房屋系李某購(gòu)買(mǎi)所得，權(quán)屬明晰，李某享有相應(yīng)的處分權(quán)。原、李某訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意思的體現(xiàn)，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原、李某雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定繼續(xù)履行合同義務(wù)，王某訴請(qǐng)李某立即履行辦理原、李某之間的買(mǎi)賣(mài)合同的鑒證和房屋新產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)、配合王某將廈門(mén)市集美區(qū)樂(lè)海路大學(xué)灣一期4幢6躍7層房屋(廈門(mén)市集美區(qū)樂(lè)海南里103號(hào)602室)從李某名下變更登記至王某名下，系涉案合同第10條第3款所約定內(nèi)容;訴請(qǐng)李某不得阻止王某對(duì)房屋進(jìn)行占有和使用，系涉案合同第8條第1款所約定內(nèi)容的必然結(jié)果，本院均予支持。關(guān)于王某訴請(qǐng)之違約金問(wèn)題，本院認(rèn)為，在本案的審理過(guò)程中，對(duì)涉案之房屋買(mǎi)賣(mài)合同之效力原、李某仍持有不同理解，第三人亦是在本院追加之后才參與訴訟并發(fā)表對(duì)涉案合同效力的處理意見(jiàn)，因此，違約金的計(jì)算宜以本院確認(rèn)合同效力之后，李某仍未依約履行合同義務(wù)時(shí)起算。另，在本案審理中，第三人表示，如果法院認(rèn)定合同有效，第三人要求王某歸還抵押借款的結(jié)余本息，使抵押權(quán)消滅，王某當(dāng)庭同意代李某償還借款合同剩余的所有本息，以消滅抵押權(quán)。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定抵押合同的效力

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因此，李某代理人認(rèn)為雙方簽訂的合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。特別是在當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的情況下，通過(guò)此規(guī)定來(lái)限制“炒樓花”哄抬房?jī)r(jià)的行為可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，這也是該條款立法的立法目的。《城市房地產(chǎn)管理法》為一部行政法，其主要規(guī)范的對(duì)象是行政管理行為，以行政法中的規(guī)范來(lái)否定民事合同的效力，應(yīng)特別謹(jǐn)慎。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)采取登記生效主義，作為買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的房屋，如果在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之時(shí)或之后沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證書(shū)，那么是無(wú)論如何不能完成過(guò)戶(hù)登記的，也就是說(shuō)，登記生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，決定了無(wú)權(quán)屬證書(shū)的二手房買(mǎi)賣(mài)，不可能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。因此，此類(lèi)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因?yàn)椴痪邆湮餀?quán)變動(dòng)的條件而不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。如果認(rèn)定合同無(wú)效，那么就是絕對(duì)無(wú)效、當(dāng)然無(wú)效，即便雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后，賣(mài)方已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)，依舊無(wú)法彌補(bǔ)原來(lái)合同的效力。

此爭(zhēng)議焦點(diǎn)的癥結(jié)就在于，法官應(yīng)對(duì)物權(quán)變動(dòng)及其原因行為進(jìn)行清晰的區(qū)分。新頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》在這點(diǎn)上就進(jìn)步許多，其第三十一條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”此條明確規(guī)定“不發(fā)生物權(quán)效力”，而非“不得轉(zhuǎn)讓”，說(shuō)明其僅僅否定了其物權(quán)變動(dòng)的效力，至于其原因行為的效力還要依據(jù)合同法的規(guī)則進(jìn)行判斷。物權(quán)法體現(xiàn)的立法理念的進(jìn)步，應(yīng)在我們的審判實(shí)踐中加以運(yùn)用，單純地依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是不合理的。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，一般情況下，還沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的房子是不能夠進(jìn)行抵押的，所以即使簽訂了抵押合同也是無(wú)效的，我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候一定要確保能夠辦理房產(chǎn)證。如果您還有其他法律問(wèn)題的可以咨詢(xún)律霸網(wǎng)相關(guān)律師。